해외 거주자가 국내 부동산을 소유하고 있을 경우 종합부동산세는 어떻게 부과되나요?

해외 거주자도 과세기준일인 매년 6월 1일 현재 국내 주택이나 토지의 재산세 납세의무자라면 종합부동산세 대상이 될 수 있습니다. 실제 납부 여부와 세액은 보유한 부동산의 공시가격 합계, 주택·토지의 구분, 주택 수와 합산배제 여부에 따라 달라집니다.

과세 여부와 과세표준

• 종합부동산세는 재산세와 별도로, 납세의무자별로 국내 부동산을 유형에 따라 합산해 계산합니다. 주택은 공시가격 합계에서 일반적으로 9억 원, 1세대 1주택자는 12억 원을 공제한 뒤 공정시장가액비율을 적용합니다. 법인 등 일부 납세자는 공제 방식이 다릅니다.
• 토지는 종합합산토지 5억 원, 별도합산토지 80억 원을 초과하는 경우 과세 여부를 검토합니다. 토지는 과세 유형별로 나누어 계산하며, 분리과세 대상 토지는 종합부동산세 과세 대상이 아닙니다.
• 임대주택 등은 유형과 등록·임대기간·가격·임대료 인상률 등 요건을 갖추면 합산배제될 수 있습니다. 예를 들어 일부 임대주택은 임대료 증가율이 5%를 초과하지 않는 요건 등이 적용되지만, 주택 종류에 따라 세부 기준이 다릅니다.

세액과 납세지

주택분 세액은 과세표준에 주택 수별 세율을 적용해 계산하고, 해당 과세표준에 부과된 재산세 상당액을 공제합니다. 개인 주택분 세율은 2주택 이하인지 3주택 이상인지, 과세표준이 어느 구간인지에 따라 달라집니다. 따라서 공시가격만으로 최종 세액을 확정할 수는 없습니다. 1세대 1주택자 공제나 세부담 상한도 요건에 따라 영향을 줄 수 있습니다.

납세지가 별도로 문제 되는 경우, 국내사업장이 없고 국내원천소득도 발생하지 않는 비거주자 개인은 소유 주택·토지의 소재지가 납세지입니다. 여러 곳에 부동산이 있으면 공시가격이 가장 높은 주택 또는 토지의 소재지가 기준이 됩니다. 그 밖의 경우에는 국내사업장이나 국내원천소득 발생 여부 등에 따라 납세지가 달라질 수 있습니다.

따라서 먼저 6월 1일 현재 소유·재산세 납세의무 여부, 주택과 토지의 공시가격 및 과세 유형, 주택 수, 임대주택 합산배제 요건, 국내사업장·국내원천소득 여부를 확인하셔야 합니다. 제공된 기준만으로는 구체적인 고지·납부기한이나 해외 거주자에게 적용되는 신고 절차를 확정하기 어렵습니다.