다가구주택의 일부를 임대 중인 경우에도 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있나요?

다가구주택의 일부를 임대하고 있어도, 건물 전체를 하나의 매매단위로 양도하고 1세대 1주택 요건을 갖추면 비과세를 적용받을 수 있습니다. 임대 중이라는 사실만으로 비과세 대상에서 제외되지는 않습니다.

소득세법 시행령 제155조제15항은 다가구주택을 원칙적으로 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분마다 각각 한 주택으로 보되, 구획별로 나누어 팔지 않고 전체를 한 번에 양도하면 전체를 하나의 주택으로 보도록 정하고 있습니다. 임대한 방이나 층이 있더라도 전체를 한 매매단위로 파는 경우에는 이 기준에 따라 판단합니다.

비과세를 받으려면 다가구주택의 주택 수 판단 외에도 다음 요건을 살펴야 합니다.

• 양도일 현재 세대가 국내에 보유한 주택이 해당 주택 한 채인지 확인합니다. 별도로 보유한 다른 주택이 있으면 다주택 관련 특례 적용 여부를 따져야 합니다.
• 원칙적으로 2년 이상 보유해야 합니다. 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주 요건도 적용될 수 있습니다. 법령상 예외가 있는지는 취득·계약 시점과 사정에 따라 달라집니다.
• 양도 당시 주택과 주택부수토지의 실지거래가액 합계가 12억 원을 초과하면 고가주택입니다. 이 경우 1세대 1주택 요건을 갖추더라도 양도차익 전부가 비과세되는 것은 아닙니다.

반대로 구획된 부분만 따로 양도하면 각 구획을 별도 주택으로 볼 수 있어 주택 수 판단이 달라질 수 있습니다. 따라서 매매계약이 건물 전체를 하나의 거래로 하는지, 건축물대장상 다가구주택인지, 다른 주택 보유 여부와 취득 당시 조정대상지역 여부를 함께 확인하셔야 합니다.