부동산 계약서에 계약금이 위약금으로 명시된 경우, 계약 취소 시 계약금 반환 기준은 어떻게 달라지나요?

계약서에 계약금을 위약금으로 정했다고 해서 매도인이 취소만으로 자동으로 계약금 전액을 갖는 것은 아니며, 실제 반환 여부는 위약금 조항이 누구의 어떤 위반에 적용되는지와 계약 해제 사유에 따라 달라집니다.

민법 제398조제4항은 위약금 약정을 손해배상액을 미리 정한 것으로 추정합니다. 따라서 계약서에 매수인이 계약을 어기면 계약금을 위약금으로 지급하거나 반환받지 못한다고 정했다면, 매수인의 채무불이행이 인정되는 경우 그 약정이 적용될 수 있습니다. 다만 조항이 매수인과 매도인 중 누구의 위반에 적용되는지, 계약을 합의로 끝내는 경우에도 적용되는지 등은 계약서 전체와 해제 경위를 함께 살펴야 합니다.

• 매수인이 계약을 위반한 경우: 계약서가 계약금을 위약금으로 몰수한다고 정하고 있고 그 위반 요건이 충족되면, 매도인이 계약금을 보유할 근거가 될 수 있습니다.
• 매도인이 계약을 위반한 경우: 계약서가 매도인의 위반에 대한 위약금이나 반환액을 정했는지 확인해야 합니다. 매수인의 위반만 규정했다면 그 조항만으로 매도인이 계약금을 보유할 수 있다고 단정하기 어렵습니다.
• 단순히 계약을 끝내기로 합의한 경우: 합의서나 계약 조항에 계약금의 반환·공제·몰수 방법이 있는지에 따라 정해집니다. 한쪽의 계약 위반에 따른 해제와 당사자 합의에 따른 종료는 구분해야 합니다.

계약금이 위약금으로 정해진 경우에도 과도한 예정액은 법원이 감액할 수 있습니다(민법 제398조제2항). 또 손해배상액을 미리 정한 약정은 계약 이행을 청구하거나 계약을 해제하는 것 자체를 막지 않습니다(같은 조 제3항). 반대로 계약금이 별도 약정 없이 해약금으로 교부된 경우에는 민법 제565조에 따라 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환해 해제할 수 있습니다. 계약서의 위약금 약정이 이 기본 해약금 규칙과 어떻게 연결되는지는 문구와 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

계약서의 위약금 조항 전문, 계약을 끝내려는 이유, 중도금 지급 등 이행 상황, 상대방의 동의 여부를 확인하고, 해제 통보와 반환 요구는 문자·내용증명 등 기록이 남는 방식으로 하시는 것이 좋습니다. 청구 가능한 기간이 문제될 수 있으므로 분쟁이 이어지면 시효 등 기한도 별도로 확인하셔야 합니다.