상속받은 주택이 폐가인 경우 주택 수에서 제외받으려면 어떻게 해야 하나요?

상속받은 집이 오래 비어 있거나 단전·단수된 것만으로는 주택 수에서 빠지지 않으며, 건물 구조가 크게 훼손·붕괴되어 복구가 사실상 어렵고 재산적 가치도 상실한 상태임을 사실관계로 입증해야 합니다.

주택인지 여부는 세금 종류에 따라 판단이 달라질 수 있지만, 폐가라는 이유로 제외를 주장할 때는 단순히 사람이 살지 않는다는 점보다 과세 기준일 현재 건물이 실제로 주거 기능을 잃었는지가 중요합니다. 출입문을 막거나 전기·수도를 끊은 사실만으로는 부족할 수 있습니다. 철거·멸실된 경우에는 실제 철거·멸실일이 판단 기준이 될 수 있습니다.

확인·준비할 자료

• 건물 외관과 내부의 훼손 상태를 보여주는 사진·영상
• 구조 안전이나 복구 가능성을 확인할 수 있는 점검·감정 자료 또는 수리 견적
• 철거·멸실이 있었다면 철거일, 멸실 신고 및 건축물대장 정리 자료
• 전기·수도 중단 자료 등은 보조자료로 준비하되, 이것만으로 폐가임을 입증하기는 어렵습니다.

공부상 주택으로 남아 있더라도 실제 상태가 다르면 과세관청이 현황을 확인할 수 있고, 필요하면 지방자치단체에 의견을 조회해 판단할 수 있습니다. 따라서 해당 주택이 재산세나 종합부동산세 과세대상 주택인지, 양도소득세의 주택 수 판단 대상인지에 따라 각 세목의 과세 기준일과 적용 규정을 따로 확인하셔야 합니다. 한 세목에서 폐가로 인정됐다고 다른 세목에서도 자동으로 제외되는 것은 아닙니다.

참고로 상속주택은 폐가 여부와 별개로 세목별 주택 수 특례가 있을 수 있습니다. 예를 들어 종합부동산세의 경우 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택 등은 일정 요건에서 주택 수 산정에서 제외될 수 있지만, 주택 수에서만 제외되고 공시가격 합산에는 포함될 수 있습니다. 폐가 주장을 하기 전 해당 특례가 적용되는지도 함께 검토하시는 것이 좋습니다.