임대사업자 등록 없이 오피스텔을 임대할 경우 양도소득세는 어떻게 되나요?

임대사업자 등록을 하지 않았다는 사실만으로 오피스텔 양도소득세가 정해지는 것은 아니며, 실제로 주거용으로 사용했는지와 양도 시 다른 주택을 보유했는지가 중요합니다.

• 주거용으로 임대한 오피스텔은 공부상 업무시설로 되어 있거나 전입신고가 없더라도 실제 사용 상황에 따라 양도소득세에서 주택으로 판단될 수 있습니다. 따라서 다른 주택을 양도할 때 1세대 1주택 여부나 주택 수에 영향을 줄 수 있습니다.
• 반대로 실제 업무용으로 사용했다면 주택으로 보지 않을 수 있습니다. 임대차계약서만으로 결론 내리기보다 내부 시설과 임차인의 실제 사용 등 구체적인 사실을 살펴야 합니다.
• 임대사업자 등록이 없으면 등록 임대주택을 전제로 하는 장기임대주택 특례나 거주주택 1세대 1주택 특례를 적용받기 어려울 수 있습니다. 특히 거주주택 특례는 거주주택 양도 당시 세무서 사업자등록 및 임대주택 등록 등 요건을 갖춰야 합니다. 등록하지 않았다는 이유만으로 양도차익에 별도의 세율이 자동 적용되는 것은 아닙니다.

양도세를 판단할 때는 오피스텔의 실제 용도, 취득·양도 시점, 보유 주택 수, 거주·임대 및 등록 이력, 양도가액과 필요경비를 함께 확인해야 합니다. 양도소득세 신고 대상이라면 일반적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고·납부해야 합니다(소득세법 제105조제1항).