상가 임대차 계약 시 임차인의 폐업 관련 특약을 넣을 수 있나요?

폐업 시 계약을 어떻게 처리할지 정하는 특약은 넣을 수 있지만, 법에서 인정하는 임차인의 해지권을 미리 포기시키는 내용까지 유효하다고 단정할 수는 없습니다.

일반적인 폐업만으로 임대차계약이 자동 종료되는 것은 아닙니다. 따라서 특약에 폐업을 계약해지 사유로 정할 수는 있지만, 해지 통보 시점과 효력 발생 시점, 폐업일까지의 차임·관리비 부담, 원상회복 및 보증금 정산 방법을 구체적으로 정하는 것이 좋습니다. “폐업하면 즉시 종료”라고만 쓰면 종료일이나 비용 부담을 두고 다툼이 생길 수 있습니다.

다만 「상가건물 임대차보호법」 제11조의2는 임차인이 법에 정한 집합 제한·금지 조치를 총 3개월 이상 받아 경제사정이 크게 변해 폐업한 경우 계약을 해지할 수 있도록 합니다. 이 해지는 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다. 이 법상 권리를 임차인에게 불리하게 배제하는 약정은 같은 법 제15조에 따라 효력이 없을 수 있으므로, 특약으로 이 해지권을 포기시키거나 법이 정한 요건보다 불리하게 제한하는 방식은 피해야 합니다.

특약에는 예를 들어 “임차인의 폐업만으로 계약이 당연히 종료되는 것은 아니며, 폐업을 이유로 한 해지는 본 계약 및 관계 법령에 따른다. 해지 통고일부터 종료일까지의 차임·관리비와 원상회복·보증금 정산은 별도로 정한 바에 따른다”처럼 적을 수 있습니다. 실제 문구는 폐업 시 해지를 허용하려는 것인지, 폐업해도 계약을 유지하려는 것인지에 따라 달라집니다. 특히 법정 해지권을 제한하는 내용이 들어간다면 그 부분은 별도 검토가 필요합니다.