오피스텔과 아파트의 부가가치세 과세 차이점은 무엇인가요?

오피스텔과 아파트는 부가가치세(부가세) 적용 방식이 다릅니다.

① 아파트(주택) → 부가세 면세

• 부가가치세법 제12조 제11호에 따라 ‘주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역’은 부가세가 면제됩니다.
• 시행령 제34조에서도 주택(전용면적·연면적 기준)으로 인정되는 경우 전부 비과세이며, 건물분에 대해 부가세를 납부하거나 환급받을 근거가 없습니다.

② 오피스텔 → 용도에 따라 과세·면세가 갈라짐

• 업무용(상업용) 오피스텔은 건물분에 대해 부가세가 과세됩니다. 일반과세자로 등록·임대하면 매입세액을 공제받을 수 있고, 매출세액을 부과·신고해야 합니다.
• 주거용 오피스텔도 원칙적으로는 주택으로 보아 면세되지만, 건축법상 ‘업무시설(오피스텔)’으로 분류되는 경우(전용면적 85㎡ 이하라도) 대법원 2020두44749 판례에 따라 부가세가 과세됩니다.
• 따라서 오피스텔은 실제 사용 목적(업무용·주거용)과 건물·토지 구분에 따라 부가세 납부·환급 여부가 달라집니다.

핵심 차이점

1. 아파트는 주택으로 인정돼 부가세가 전혀 과세되지 않음.
2. 오피스텔은 업무용이면 부가세 과세, 주거용이라도 건축법상 업무시설로 판단되면 과세될 수 있음.
3. 오피스텔은 과세 시 매입세액 공제·환급이 가능하지만, 아파트는 환급 대상이 없음.