공실 기간 동안 관리비와 세금, 그리고 임차인 계약 중개인 비용을 경비로 인정받을 수 있는 방법은?

공실(공실기간) 동안 발생한 관리비·세금·임차인 계약 중개인 비용은 모두 ‘임대소득을 얻기 위해 직접 소요된 비용’으로 인정될 경우 필요경비(경비)로 공제받을 수 있습니다.

1️⃣ 관리비

• 전기·수도료 등 공공요금은 이미 임대소득의 총수입금액에 포함되지만, 청소비·난방비·기타 유지·관리비(공공요금 제외)는 임대소득을 얻기 위해 발생한 비용이므로 필요경비로 인정됩니다[주택 임대업 세무 가이드, 178다].
• 공실 기간에도 건물 유지·관리(청소, 난방 등) 비용이 발생했다면, 해당 금액을 경비로 처리합니다.

2️⃣ 세금(재산세·지방세 등)

• 임대용 부동산에 부과되는 재산세·지방세는 임대소득을 얻기 위한 비용으로 필요경비에 포함됩니다(소득세법 제20조).
• 개인용도와 임대용도가 혼재된 경우, 임대용도 비율에 따라 배분하여 경비로 인정받아야 합니다.

3️⃣ 임차인 계약 중개인 비용(중개수수료)

• 임대차 계약 체결을 위해 중개업자에게 지급한 수수료는 임대소득을 얻기 위한 직접 비용이므로 필요경비에 포함됩니다(소득세법 시행령 제20조).
• 계약서·세금계산서 등 증빙을 반드시 보관하고, 장부에 정확히 기록합니다.

4️⃣ 경비 인정 절차

• 증빙 확보: 영수증·세금계산서·계약서 등 원본을 보관합니다.
• 장부 기록: 복식부기 의무자는 일반장부에, 간편장부(단순경비율) 적용자는 경비 비율을 산정해 신고합니다.
• 신고 시 반영: 종합소득세 신고서의 ‘필요경비(경비)’ 항목에 해당 금액을 기재합니다.
• 공실 손실: 공실 기간에 발생한 관리비·세금·중개수수료 등은 실제 발생한 비용으로 전액 공제 가능하며, 손실이 발생한 경우 이월결손금으로 다음 연도에 이월 공제할 수 있습니다(‘임대사업 종소세 신고’ 기사).

5️⃣ 실무 팁

• 공실 기간이 길어 손실이 크게 발생하면 ‘간편장부(실제 경비율)’를 선택해 신고하는 것이 절세에 유리합니다.
• 경비로 인정받기 위해서는 반드시 임대소득과 직접 연관된 비용임을 입증할 수 있어야 하며, 개인 생활비 등과 혼용되지 않도록 구분해 기록합니다.

요약: 공실 기간에 발생한 관리비(청소·난방 등), 재산세·지방세, 그리고 임대차 중개수수료는 모두 적법한 증빙과 장부 기록을 통해 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 이를 통해 임대소득에 대한 과세표준을 낮출 수 있으니, 비용 발생 시 즉시 증빙을 확보하고 장부에 정확히 반영하시기 바랍니다.