세입자가 있는 주거용 오피스텔을 매입할 경우 세무상 고려해야 할 사항은 무엇인가요?

주거용 오피스텔을 세입자와 함께 매입할 때는 다음 세무 사항을 검토해야 합니다.

1. 부가가치세 – 주거용 임대는 면세사업이므로 매입세액을 공제받을 수 없으며, 이미 환급받은 매입세액은 재조정 대상이 될 수 있습니다(부가46015‑1979).
2. 양도소득세 – 오피스텔은 소득세법 시행령 제154조에 따라 ‘주택’에 포함되지 않아 1세대 1주택 비과세 적용이 어려우며, 다주택으로 간주될 위험이 있습니다.
3. 종합부동산세·재산세 – 주거용으로 사용되지 않으면 주택수에 포함되지 않아 종합부동산세에서 제외되지만, 실거주용으로 전환하면 포함됩니다(종합부동산세법 제7조).
4. 취득세·감면 – 5년 이상 주거용 임대 시 취득세 전액 면제·재산세 25~50% 감면 혜택이 적용됩니다(정부지원사업).
5. 임대소득세 – 임대료는 종합소득세 과세 대상이며, 관리비·감가상각 등 필요 경비를 공제할 수 있습니다.
6. 사업자등록 – 임대사업자 등록 시 부가가치세 과세 여부가 달라지니 사전 확인이 필요합니다.