개인 간 부동산 거래 시 발생하는 세금에는 어떤 것들이 있나요?

개인 간 부동산 거래에서는 거래 단계(취득·보유·처분)에 따라 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세, 그리고 취득세에 부가되는 지방교육세와 농어촌특별세 등이 발생할 수 있습니다. 누가, 어떤 단계에서, 어떤 자산을 거래하느냐에 따라 실제 부담 세목이 달라집니다.

취득 단계에서 주로 발생하는 세금

• 취득세: 부동산을 취득한 자에게 부과되는 지방세입니다. 매매 같은 유상취득뿐 아니라 상속·증여 같은 무상취득, 신축 같은 원시취득도 과세 대상이며, 등기·등록을 하지 않아도 사실상 취득하면 납부 의무가 생길 수 있습니다.
• 지방교육세: 취득세에 부가되어 함께 신고·납부하는 세금입니다. 주택 유상취득처럼 표준세율(1~3%)이 적용되는 경우에는 취득세율에 연동한 방식으로 산출되고, 다주택자·법인 중과 등 중과세율이 적용되는 경우에는 다른 방식으로 계산됩니다.
• 농어촌특별세: 국세이지만 취득세에 부가되어 함께 신고·납부하는 경우가 많습니다. 취득세를 기준으로 부과되는 경우와 감면세액을 기준으로 부과되는 경우로 나뉘며, 전용면적 85㎡ 이하인 국민주택 등은 비과세될 수 있습니다.

보유 단계에서 주로 발생하는 세금

• 재산세: 토지, 건축물, 주택, 항공기, 선박 등을 과세대상으로 하며, 과세기준일 현재 사실상 소유자에게 부과됩니다. 토지는 종합합산·별도합산·분리과세 대상으로 구분해 과세될 수 있습니다.
• 종합부동산세: 일정 기준을 초과하는 주택분 또는 토지분 보유자에게 부과될 수 있는 국세입니다. 주택분 종합부동산세는 과세기준일 현재 주택분 재산세 납세의무자에게 납부 의무가 있으며, 공동명의 1주택자 등 일정한 경우에는 특례가 적용될 수 있습니다.

처분(양도) 단계에서 주로 발생하는 세금

• 양도소득세: 토지·건물, 부동산에 관한 권리, 주식 등, 기타자산, 파생상품 등, 신탁 수익권 등 자산을 양도해 발생하는 소득에 대해 부과될 수 있습니다. 보유기간, 자산 종류, 주택 수, 조정대상지역 여부 등에 따라 세율과 과세 방식이 달라질 수 있습니다.
• 개인 간 저가·고가 거래처럼 시가와 대가의 차이가 큰 경우에는 양도소득세와 별도로 증여세 문제가 함께 검토될 수 있습니다.

함께 확인해야 할 점

• 취득세와 그 부가세금(지방교육세, 농어촌특별세)은 일반적으로 취득일부터 일정 기한 내에 신고·납부해야 하며, 신고를 하지 않거나 적게 신고·납부하면 가산세가 부과될 수 있습니다.
• 부동산 거래계약 자체는 취득세·양도소득세와 별개로, 실제 거래가격 등을 계약일부터 일정 기간 내에 신고관청에 공동으로 신고해야 하는 의무가 있을 수 있습니다.
• 상속·증여로 취득하는 경우에는 취득세 외에 상속세 또는 증여세가 별도로 문제될 수 있고, 무상취득은 유상취득과 과세표준·세율 구조가 다를 수 있습니다.

거래 유형(매매·증여·상속·교환 등), 취득 원인, 주택 수와 지역, 면적, 보유기간, 실제 거래가격과 시가 차이 같은 조건에 따라 적용 세목이 달라지므로, 구체적인 사안은 해당 거래 조건과 최신 개정 사항을 함께 확인해 보시는 것이 좋습니다.