주택임대 수입금액이 2,000만원 이하일 때 종합과세와 분리과세 중 어느 쪽이 유리한가요?

주택임대 수입금액이 2,000만원 이하라면 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있지만, 어느 쪽이 유리한지는 다른 종합소득과 공제에 따라 달라져 두 방식의 세액을 비교해야 합니다. 이 기준은 2019년 이후 발생한 주택임대소득에 적용됩니다.

분리과세를 선택하면

임대 수입금액에서 필요경비와 조건에 따른 공제액을 뺀 뒤 14% 세율을 적용합니다.

• 미등록 임대주택: 필요경비는 수입금액의 50%, 기본공제는 200만원입니다.
• 등록임대주택: 요건을 충족하면 필요경비는 60%, 기본공제는 400만원입니다.
• 기본공제는 주택임대소득을 제외한 해당 연도 종합소득금액이 2,000만원 이하일 때 적용됩니다. 초과하면 이 기본공제를 받을 수 없습니다.
• 등록임대주택의 혜택을 적용하려면 사업자 등록과 임대료·보증금 인상률 제한 등 요건을 확인해야 합니다. 등록임대주택으로 계산해 신고한 뒤 법정 임대기간을 채우지 못하면 세액 차액을 납부할 수 있으므로, 등록 여부만으로 유리하다고 판단하면 안 됩니다.

종합과세가 유리할 수 있는 경우

종합과세는 주택임대소득을 다른 종합과세 소득과 합산해 과세표준을 계산하고 누진세율을 적용합니다. 다른 소득이 적거나 공제 등이 충분하면 분리과세보다 세액이 낮아질 수 있습니다. 반대로 다른 과세소득이 많아 임대소득이 높은 누진세율 구간에 더해지면 분리과세가 유리할 가능성이 있습니다.

따라서 임대소득 외 종합소득금액이 2,000만원 이하인지, 등록임대주택 요건을 충족하는지, 종합과세 시 적용될 과세표준과 공제액이 얼마인지를 반영해 두 방식의 결정세액을 비교하셔야 합니다. 분리과세 세액에는 소득세 외에 개인지방소득세가 별도로 붙습니다.