종전자산 평가액이 낮게 책정되면 어떤 문제가 발생하나요?

종전자산 평가액이 낮아져도 조합원 전체의 평가액이 비슷한 비율로 낮아졌다면 권리가액이나 분담금이 그만큼 불리해진다고 단정하기는 어렵지만, 특정 조합원의 평가액만 상대적으로 낮으면 배분·정산에서 불이익이 생길 수 있습니다.

종전자산 평가액은 정비사업 전 토지·건축물의 가치를 정하는 금액입니다. 조합원별 권리가액은 통상 종전자산 평가액에 비례율을 곱해 산정하므로, 평가액이 낮다는 사실만으로 최종 권리가액이나 분담금이 바로 결정되지는 않습니다. 비례율은 사업 수입과 비용, 조합원 전체의 종전자산 평가액 등을 함께 반영하기 때문입니다.

실제로 문제가 될 수 있는 경우

• 본인 자산이 다른 조합원 자산보다 부당하게 낮게 평가된 경우: 상대적인 출자 비율과 권리가액이 낮아질 수 있습니다. 그 결과 분양 대상이나 배분, 청산 과정에서 불리하게 작용할 가능성이 있습니다.
• 정비사업의 수입·비용 전망이 악화된 경우: 분양수입이 줄거나 사업비가 늘면 비례율이 낮아질 수 있어 권리가액이 감소하고 조합원 분담금이 커질 수 있습니다. 이는 종전자산 평가액이 낮다는 이유만으로 발생하는 문제와는 구분해야 합니다.
• 현금청산 대상인 경우: 조합원 간 출자비율을 정하는 종전자산 평가와 현금청산을 위한 손실보상액 평가는 목적과 평가 기준이 다를 수 있습니다. 따라서 종전자산 평가액을 곧바로 실제 매매가나 보상액으로 보면 안 됩니다.

도시 및 주거환경정비법은 관리처분계획에 종전 토지·건축물의 명세와 사업시행계획인가 고시일 기준 가격 등을 포함하도록 하고, 청산금 산정 때에는 규모·위치·용도·이용 상황과 정비사업비 등을 고려하도록 정하고 있습니다. 다만 평가액이 낮다는 주장만으로 위법하거나 잘못된 평가라고 단정할 수는 없습니다. 핵심은 비슷한 조건의 다른 조합원과 비교해 상대적 형평이 현저히 어긋났는지, 평가의 기준 시점과 대상·이용 상황 등이 적정하게 반영됐는지입니다.

평가 결과를 검토하실 때는 종전자산 평가액만 보지 말고 평가 기준일, 토지·건물별 평가 내역, 유사한 자산과의 차이, 비례율 및 총사업비 산정 근거를 함께 살펴보시는 것이 좋습니다. 조합의 감정평가 자료와 관리처분계획 내용을 확인하고, 구체적인 다툼이나 불복 절차는 정비사업 관련 법률 전문가의 검토가 필요할 수 있습니다.