재건축·재개발 사업에서 조합원 분담금은 어떻게 산정되나요?

조합원 분담금은 기본적으로 분양받을 새 주택·상가의 가격에서 조합원의 권리가액을 빼서 산정하며, 권리가액은 보통 종전자산 평가액에 사업의 비례율을 곱해 계산합니다.

기본 계산 구조

• 권리가액 = 종전자산 평가액 × 비례율
• 추가 분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액
• 계산 결과가 마이너스라면 추가로 낼 돈이 아니라 환급 또는 청산금 지급 대상이 될 수 있습니다. 실제 정산은 관리처분계획과 조합 정관·총회 의결 내용에 따라 확인해야 합니다.

예를 들어 종전자산 평가액이 5억 원이고 비례율이 90%라면 권리가액은 4억 5천만 원입니다. 새로 분양받을 주택 가격이 6억 원이면 단순 계산상 추가 분담금은 1억 5천만 원입니다. 이는 계산 구조를 보여주는 예시이며, 실제 금액은 사업의 확정 수입·비용과 관리처분계획에 따라 달라집니다.

비례율과 종전자산 평가액

비례율은 사업 완료 후 예상되는 대지·건축물 수입에서 사업비를 뺀 금액을 종전 토지·건축물 총액과 비교해 산정하는 사업성 지표입니다. 따라서 분양수입이 줄거나 공사비 등 사업비가 늘면 비례율이 낮아져 권리가액이 줄고, 다른 조건이 같다면 분담금이 커질 수 있습니다. 반대로 사업수입이 늘거나 비용이 줄면 그 반대 방향으로 움직일 수 있습니다.

종전자산 평가액은 관리처분계획에 반영되는 조합원별 기존 토지·건축물의 평가액입니다. 평가액이 높아져도 전체 조합원의 종전자산 총액도 함께 변할 수 있으므로, 내 평가액만 보고 최종 분담금이 같은 비율로 줄어든다고 단정할 수는 없습니다.

확정 시 확인할 내용

관리처분계획에는 조합원별 종전자산 가격, 분양예정 자산의 추산액, 정비사업비 추산액과 조합원별 분담 규모·시기 등이 포함됩니다. 분담금과 관리처분계획의 수립·변경은 원칙적으로 총회 의결 사항입니다. 따라서 조합의 안내자료를 볼 때는 비례율만이 아니라 종전자산 평가액, 조합원 분양가, 사업비와 그 변동, 분담금 납부 시기를 함께 확인하시는 것이 중요합니다. 관리처분계획이 변경되거나 사업비가 달라지면 추정 분담금도 달라질 수 있습니다.