오피스텔을 사업자등록 후 매입하고 실거주용으로 사용하면 어떤 불이익이 있나요?

사업자등록을 한 뒤 오피스텔을 본인이 실거주용으로 사용하면, 사업용이 아닌 개인 주거용으로 사용한 것으로 보아 부가가치세 매입세액 공제에 제한이 생길 수 있습니다. 특히 매입 부가세를 이미 공제받았다면, 주거용으로 전환한 시점에 부가가치세를 다시 계산해 신고·납부해야 할 수 있습니다.

사업자등록을 했다는 사실만으로 오피스텔이 사업용이 되는 것은 아닙니다. 매입세액은 사업에 사용하거나 사용할 목적으로 취득한 재화에 대한 세액이어야 공제할 수 있고, 사업과 직접 관련 없는 개인 사용에 대한 매입세액은 공제되지 않습니다. 따라서 처음부터 본인이 거주할 계획이었다면 사업용 매입으로 신고해 부가세를 공제하는 것은 적절하지 않습니다.

이미 사업용으로 신고해 매입세액을 공제받은 오피스텔을 나중에 본인 주거용으로 사용하면, 공제받은 재화를 면세사업이나 개인 목적으로 사용·소비한 것으로 보아 부가가치세상 재화의 공급으로 처리할 수 있습니다. 건물 등 감가상각자산은 취득가액과 사용한 과세기간 수 등을 반영해 공급가액을 계산하므로, 처음 공제받은 부가세 전액이 항상 그대로 부과되는 것은 아닙니다. 실제 납부액은 공제받은 세액, 건물 취득가액, 주거용으로 바꾼 시점 등을 확인해야 산출할 수 있습니다.

따라서 진행 전에는 다음을 확인하시는 것이 좋습니다.

• 매입 당시 세금계산서와 부가세 신고에서 매입세액을 실제 공제받았는지
• 주거용 사용을 시작한 시점과 건물 취득가액·감가상각자산 해당 여부
• 매입 단계부터 실거주 목적이었다면 매입세액 공제 신고를 정정할 필요가 있는지

사업자등록 후 매입했더라도 실제로 거주한다면 사업용으로 인정된다고 단정할 수 없습니다. 공제 여부와 주거용 전환에 따른 신고는 실제 사용 형태와 공제 내역을 기준으로 판단해야 합니다.