2019년 2월 12일 이전에 변경신고한 경우와 이후에 변경신고한 경우의 임대기간 인정 차이는 무엇인가요?

단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우, 2019년 2월 12일 전 변경은 기존 임대기간의 50%(최대 5년)를 인정하고, 그날 이후 변경은 원칙적으로 기존 임대기간 전체를 최대 4년까지 인정합니다. 다만 2019년 2월 12일 현재 이미 8년을 초과해 임대한 경우에는 별도 기준이 적용될 수 있습니다.

조세특례제한법 시행령 제97조의3제4항은 장기일반민간임대주택등의 임대기간 계산에 다른 기준을 두고, 변경 신고 시점에 따른 경과 규정이 그 적용을 나눕니다. 인정되는 기간은 양도소득세 장기보유특별공제 특례의 임대기간 요건을 따질 때 기존 임대기간에 더하는 기간이지, 그 자체로 필요한 전체 임대기간을 충족한다는 뜻은 아닙니다.

• 2019년 2월 12일 전에 변경 신고: 변경 전 단기민간임대주택으로 임대한 기간의 50%를 인정하되, 인정 기간은 최대 5년입니다. 예를 들어 변경 전 6년 임대했다면 3년을 인정받는 방식입니다.
• 2019년 2월 12일 이후 변경 신고: 기존 임대기간을 인정하되 최대 4년까지만 인정하는 것이 원칙입니다. 예를 들어 기존 임대기간이 6년이어도 인정 한도는 4년입니다.
• 예외: 2019년 2월 12일 현재 이미 8년을 초과하여 임대한 경우에는 기존 임대기간의 50%를 인정하되, 최대 5년까지 인정하는 기준이 안내되어 있습니다.

다만 변경 신고가 2020년 7월 10일 전인지, 단기민간임대주택의 임대의무기간이 끝난 뒤 변경했는지에 따라 임대기간의 기산 시점도 달라질 수 있습니다. 특히 임대의무기간 종료 후 2020년 7월 10일 전에 변경 신고한 경우에는 구 민간임대주택에 관한 특별법 시행령의 기준에 따라 변경 신고 수리일부터 해당 임대의무기간을 역산한 시점부터 임대기간을 계산할 수 있습니다. 2020년 7월 10일 이후 변경한 경우까지 같은 기산 규정을 적용할 수 있다고 단정할 수는 없습니다.

실제 적용은 변경 신고일뿐 아니라 기존 임대기간, 2019년 2월 12일 당시 누적 임대기간, 임대사업자·세무서 사업자등록 상태, 임대주택 유형 및 양도 시점에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 등록증의 변경 이력과 임대차계약서상 실제 임대기간을 기준으로 인정 기간과 기산일을 각각 확인하셔야 합니다.