아파트 분양권 증여 시 증여세는 어떤 금액을 기준으로 계산하나요?

분양권을 증여할 때 증여재산가액은 증여일 현재까지 납입한 금액에 그때의 프리미엄(웃돈)을 더한 금액을 기준으로 평가합니다. 분양권 전체가 아니라 일부 지분만 증여한다면, 원칙적으로 그 지분에 해당하는 가액을 따집니다.

분양권은 완성된 주택이 아니라 부동산을 취득할 수 있는 권리이므로, 평가기준일까지 실제 납입한 분양대금과 증여일 현재 통상 거래되는 프리미엄을 합산하는 방식입니다. 프리미엄은 계약서에 적힌 금액만으로 정해지는 것이 아니라, 당시 거래 상황과 가격 변동, 비슷한 분양권의 거래 사례 등을 살펴 판단합니다.

다만, 증여재산가액이 곧 최종 증여세 과세표준이나 세액은 아닙니다. 증여일 전 10년 이내에 같은 증여자에게서 받은 증여재산이 일정 요건에 따라 합산될 수 있고, 증여재산에 담보된 채무를 수증자가 인수한 경우에는 과세가액에서 차감될 수 있습니다. 직계존비속 또는 배우자 사이의 부담부증여는 채무 인수가 실제로 인정되는지 별도로 살펴야 합니다.

또한 분양권 명의만 옮겼다고 언제나 증여가 되는 것은 아닙니다. 실제로 누가 분양권을 취득했고 분양대금을 부담했는지가 중요합니다. 다른 사람이 실질적으로 분양권을 취득·보유하면서 편의상 가족 명의로 계약한 사실이 객관적으로 확인되는 경우와, 한 사람이 취득한 분양권을 나중에 가족에게 넘기는 경우는 세금 판단이 달라질 수 있습니다.

증여세는 원칙적으로 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고해야 합니다. 따라서 증여일 현재의 납입내역, 프리미엄을 판단할 거래자료, 증여 지분, 채무 인수 여부를 함께 정리해 평가액을 산정하시는 것이 좋습니다.