매매가 7억 5천만원, 전세가 4억 8천만원인 주택을 자녀에게 증여할 때 증여액은 어떻게 측정되나요?

말씀하신 7억 5천만 원이 증여일 현재 주택의 시가이고, 자녀가 전세보증금 4억 8천만 원의 반환채무를 실제로 인수하는 것이 인정된다면, 주택 전체의 증여재산가액은 7억 5천만 원이고 채무를 뺀 증여세 과세가액은 2억 7천만 원입니다.

계산은 7억 5천만 원 − 4억 8천만 원 = 2억 7천만 원입니다. 즉, 주택 전체가액이 2억 7천만 원으로 평가되는 것은 아니며, 채무를 제외한 순수 증여 부분이 2억 7천만 원이라는 뜻입니다. 채무가 인정되는 부담부증여에서는 채무 인수 부분은 유상으로 이전된 것으로 보고, 나머지는 증여로 봅니다.

다만, 부모와 자녀 사이의 증여는 채무를 자녀가 인수한 것으로 자동 인정되지 않습니다. 전세보증금 채무가 실제로 존재하고 자녀가 이를 승계했다는 점을 임대차계약서 등 객관적인 자료로 입증해야 합니다. 특히 증여 후에도 부모가 보증금을 반환하거나 자녀가 아닌 부모가 실질적으로 채무를 부담한다면 공제가 인정되지 않을 수 있습니다. 채무 인수가 인정되지 않으면 증여세 과세가액은 단순 계산상 7억 5천만 원이 될 수 있습니다.

또한 7억 5천만 원은 현재 매매가라고 하셨더라도, 세법상 기준은 증여일 현재의 시가입니다. 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 이내의 매매·감정 등 가액이 시가 판단에 활용될 수 있고, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 법정 평가방법을 적용합니다. 따라서 실제 증여 시점의 거래사례와 평가자료를 확인해야 합니다.

위 2억 7천만 원은 채무만 반영한 금액이며, 최종 증여세 과세표준은 과거 10년간 같은 증여자(직계존속인 경우 배우자 포함)에게 받은 증여재산의 합산 여부와 적용 가능한 증여재산공제 등에 따라 달라집니다. 증여세 신고·납부는 원칙적으로 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다.