부부 지분이 반반이고 주상복합에 거주 중인 상황에서, 아파트 2채 중 어느 것을 매도하는 것이 유리하며 각각의 양도소득세는 얼마인가요?

두 아파트의 지분이 부부 각 50%라면 각 주택은 부부 세대가 보유한 주택으로 함께 판단하고, 매도한 주택의 양도소득은 부부가 각자 절반씩 나누어 신고하는 것이 원칙입니다. 따라서 공동명의라는 이유만으로 주택 수가 줄거나, 어느 집을 먼저 팔아야 하는지가 자동으로 달라지지는 않습니다.

앞서 알려주신 취득가와 시세만 놓고 보면 32평 아파트의 단순 차익이 더 작아 그 집을 먼저 팔 때 첫 매도의 세금 부담이 낮을 가능성은 있습니다. 다만 이는 취득·양도 비용, 인정되는 공사비, 양도 시점의 주택 수와 중과 여부 등을 반영하지 않은 비교입니다. 남은 주택을 나중에 팔 때의 비과세 가능성까지 고려하면 전체적으로 어느 집을 먼저 팔아야 유리한지 지금 정보만으로 확정하기 어렵습니다.

공동명의 양도 계산

• 양도가액과 취득가액, 필요경비를 확인해 해당 주택 전체의 양도차익을 계산한 뒤, 각자 50% 지분에 해당하는 금액을 부부별로 계산합니다. 공동소유 자산은 공동소유자 각자가 납세의무를 집니다(소득세법 제2조의2제5항).
• 부부가 각각 자기 몫의 양도소득세를 신고합니다. 각자의 다른 양도자산 등 세금 계산 조건이 같지 않을 수 있어, 전체 차익을 단순히 절반으로 나눈 금액만으로 세액을 확정할 수는 없습니다. 양도소득세와 별도로 개인지방소득세도 계산됩니다.
• 양도소득 기본공제는 거주자별로 해당 과세기간의 양도소득금액에서 연 250만원을 공제하는 구조입니다. 다른 양도자산이 있으면 공제 적용 결과가 달라질 수 있습니다.

주상복합의 확인 사항

말씀하신 주상복합이 공동주택 단지 안의 주거용 아파트를 뜻한다면, ‘주상복합’이라는 명칭만으로 상가와 주택을 나누어 계산하는 것은 아닙니다. 한 건물 안에 실제 주택 부분과 상가 등 사업용 부분이 함께 있는 복합건물이라면 주택·비주택 부분의 면적과 가액을 구분해 계산해야 할 수 있으므로 등기·건축물대장과 실제 사용 형태를 확인해야 합니다.

거주 중인 집을 한 채 매도하더라도, 매도 시점에 2주택이면 그 집이 곧바로 1세대 1주택 비과세가 되는 것은 아닙니다. 한 채를 판 뒤 남은 주택을 양도할 때도 양도일 현재의 세대별 주택 수와 보유·거주 요건을 다시 판단해야 합니다. 조정대상지역 주택인지, 법령상 중과 제외 주택인지에 따라서도 결과가 달라질 수 있습니다.

부동산을 양도하면 원칙적으로 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 실제 비교를 하려면 각 집의 예상 매매가, 취득·양도 비용과 공사비 증빙, 정확한 취득일·소재지, 거주기간, 주상복합 건물의 주택·상가 구성 여부를 반영해 부부 각자의 세액을 따로 산출해야 합니다.