부동산매매업의 주택등매매차익은 어떻게 계산하나요?

부동산매매업자의 주택등매매차익은 매매가액에서 양도자산의 필요경비, 양도소득 기본공제액 및 적용 가능한 장기보유특별공제액을 차감해 계산합니다.

계산식

주택등매매차익 = 매매가액 - 양도자산의 필요경비 - 양도소득 기본공제액 - 장기보유특별공제액

소득세법 시행령 제122조제2항에 따른 계산입니다. 필요경비에는 취득가액, 자본적 지출액, 양도비용 등 양도자산의 필요경비로 인정되는 금액이 포함될 수 있으므로, 실제 지출을 확인할 수 있는 계약서·영수증·금융거래 자료 등을 갖춰 두셔야 합니다. 장기보유특별공제는 해당 자산과 보유기간 등 요건에 따라 적용 여부와 금액이 달라집니다.

다만, 예정신고 때 계산하는 토지등 매매차익과 종합소득세 계산에서 쓰는 주택등매매차익은 구분해야 합니다. 토지·건물 매매차익 예정신고에서는 양도소득 기본공제를 적용하지 않는 것으로 안내되어 있으므로, 위 계산식을 예정신고 계산에 그대로 적용하면 안 됩니다. 매매차익이 없거나 손실이어도 예정신고 대상이면 신고해야 하며, 신고기한은 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지입니다.

또한 이 계산은 부동산매매업자에게 해당하는 특례를 적용할 때의 매매차익입니다. 사업자등록만으로 모든 부동산 매매가 이 계산에 해당하는 것은 아니며, 실제 업종이 법령상 부동산매매업에 해당하는지와 매매 자산이 특례 대상인지 먼저 확인해야 합니다.