아파트 1채와 주거용 오피스텔 1채를 소유하고 합계 기준시가가 12억 미만인 경우, 주택 수 산정 시 1주택자로 보나요 아니면 2주택자로 보나요?

주거용 오피스텔을 실제로 주거용으로 임대하고 있다면, 주택임대소득의 주택 수 판단에서는 아파트와 오피스텔을 합해 2주택으로 보는 것이 원칙입니다. 오피스텔이 세금상 상업용으로 분류되었거나 세입자가 전입신고를 했다는 사실만으로 주택 수가 정해지는 것은 아니며, 실제 사용 용도가 중요합니다.

주택임대소득에서는 공부상 ‘업무시설’인 오피스텔도 세입자가 실제로 주거용으로 사용하면 주택으로 판단할 수 있습니다. 따라서 말씀하신 것처럼 아파트 한 채와 주거용으로 임대 중인 오피스텔 한 채가 있으면, 오피스텔의 실제 사용 상태가 계속 주거용인 경우 2주택으로 보는 것이 맞습니다. 세입자의 전입신고는 실제 거주를 뒷받침하는 사정이지만, 그 사실 하나만으로 판정이 확정되는 것은 아닙니다.

합계 기준시가가 12억원 미만이라는 점은 주택 수를 1채로 바꾸지 않습니다. 1주택자의 국내 주택임대소득 비과세 여부를 따질 때 기준시가가 관련될 수 있지만, 먼저 주택 수를 판단해야 합니다. 아파트와 오피스텔이 모두 주택으로 판정되면 합계가 12억원 미만이어도 ‘1주택 보유자’로 보지는 않습니다.

실제 임대차계약서의 용도, 세입자의 실제 거주 형태, 전기·수도 사용 등 객관적인 자료를 함께 살펴보세요. 오피스텔이 실제로 업무용으로 사용된다는 사정이 확인되면 판단이 달라질 수 있습니다. 이 답변은 주택임대소득의 주택 수 판단에 관한 것이며, 취득세나 종합부동산세 등 다른 세목의 주택 수 판단은 각 세목의 별도 기준을 적용합니다.