근린생활시설을 주택으로 용도변경할 때 주차장 기준도 새로 적용받나요?

근린생활시설을 주택으로 바꾸면 용도변경 시점의 주차장 설치기준으로 변경 전·후 주차대수를 다시 계산하고, 주택 기준이 더 높아 차이가 생기면 그 차이만큼 주차장을 추가로 확보하는 것이 원칙입니다. 다만 법령상 예외에 해당하면 추가 확보 없이 변경할 수 있습니다.

주차장 설치기준은 주차장법 시행령 별표 1을 기본으로 하지만, 지방자치단체 조례가 지역별 기준을 달리 정할 수 있습니다. 따라서 근린생활시설과 주택의 면적·세부 용도, 건물 소재지의 조례를 함께 확인해야 합니다. 단순히 ‘주택으로 바꾸면 주차 몇 대가 필요한지’만 계산하는 것이 아니라, 변경 전 용도에 적용되던 주차대수와 비교해 증가분을 봅니다.

추가 확보 없이 용도변경할 수 있는 주요 예외는 다음과 같습니다.

• 사용승인 후 5년이 지난 연면적 1,000㎡ 미만 건축물의 용도를 변경하는 경우. 다만 공연장·집회장·관람장 등 문화·집회시설, 위락시설, 다세대주택·다가구주택으로 바꾸는 경우에는 이 예외가 적용되지 않습니다.
• 같은 건축물 안에서 용도 간 변경을 하는 경우. 다만 주차장 기준이 더 높은 용도의 면적이 증가하면 예외가 적용되지 않습니다.

따라서 예를 들어 주택으로 바꾸는 부분이 다세대주택 또는 다가구주택에 해당하면, 첫 번째 예외를 당연히 적용할 수 있다고 보기는 어렵습니다. 또 ‘같은 건축물 안의 용도변경’ 예외도 주차장 기준이 높은 용도의 면적이 늘어나는지 따져야 합니다.

주차장 기준을 충족하지 않은 채 부설주차장을 다른 용도로 쓰거나 본래 주차 기능을 유지하지 않으면, 관할 시장·군수·구청장이 원상회복을 명할 수 있고, 불이행 시 행정대집행이 가능하며 위반 건축물로 취급될 수 있습니다. 용도변경 계획 단계에서 건축물대장상 정확한 세부 용도, 사용승인일·연면적, 변경 면적, 기존 주차대수와 관할 조례를 기준으로 산정하는 것이 안전합니다.