주택과 고시원 및 상가가 함께 있는 건물의 경우 부가가치세 면세 범위를 어떻게 나누나요?

주택과 고시원·상가가 함께 있는 건물은 주택 부분과 부가가치세 과세 대상인 사업용 건물 부분의 면적을 비교해 건물 임대료의 면세 범위를 정하고, 부수토지는 별도 면적 한도를 적용합니다. 이 기준은 2024년 7월 1일 이후 공급하는 임대용역부터 적용됩니다.

건물 임대료를 나누는 기준

먼저 실제 용도와 운영 형태를 확인해 주택 면적과 사업용 건물 면적을 구분합니다. 고시원은 명칭만으로 주택 또는 과세 사업용 건물이라고 단정할 수 없으며, 주거용 임대인지 숙박·고시원 운영인지 등 실제 이용 형태에 따라 판단해야 합니다. 고시원·상가 부분이 부가가치세 과세 대상인 사업용 건물로 분류되는 경우에는 다음과 같이 나눕니다.

• 주택 면적이 사업용 건물 면적보다 큰 경우: 건물 전체의 임대를 주택 임대로 보아 면세합니다. 따라서 이 경우에는 사업용 건물 부분의 임대료도 건물 임대용역 면세 범위에 들어갑니다.
• 주택 면적이 사업용 건물 면적과 같거나 작은 경우: 주택 부분의 임대만 면세하고, 주택 외 고시원·상가 등 사업용 건물 부분의 임대는 과세 대상입니다. 면세 여부가 갈리는 기준은 ‘초과’이므로, 면적이 같은 경우에는 두 번째 기준을 적용합니다.

부수토지 면세 한도

토지 임대분은 건물 면적 비교 결과에 따라 주택에 딸린 토지 범위를 먼저 정한 뒤, 그 범위가 아래 한도를 넘는지 봅니다. 한도는 주택 연면적과 건물이 정착된 면적의 5배(도시지역 밖은 10배) 중 더 넓은 면적입니다. 이 범위를 초과하는 토지의 임대는 면세 대상에서 제외됩니다. 여기서 주택 연면적을 계산할 때는 지하층, 지상층의 주차용 면적, 주민공동시설 면적을 제외합니다.

• 주택 면적이 사업용 건물 면적보다 크면 부수토지 범위는 위 한도 기준으로 판단합니다.
• 주택 면적이 같거나 작으면 먼저 전체 토지면적 × 주택 부분 면적 ÷ 전체 건물 면적으로 주택에 대응하는 토지 면적을 계산한 다음, 그 면적에 토지 한도를 적용합니다.

따라서 임대차계약서의 건물·토지 임대료 구분뿐 아니라 건축물대장상 면적, 실제 사용 용도, 토지 면적과 건물이 차지한 면적을 확인해 계산해야 합니다. 주택과 과세 사업용 건물의 임대료 구분이 불분명하면 공급가액 계산에 별도 기준이 적용될 수 있으므로, 계약서와 면적 산출 자료를 함께 정리해 두시는 것이 좋습니다.