현재 주택 임대차 계약에서 계약갱신요구권을 이미 사용했는지 여부를 계약서와 임대인과의 문자 내역을 통해 어떻게 확인할 수 있나요?

계약서에 서명했거나 계약이 몇 차례 연장됐다는 사실만으로 계약갱신요구권을 사용했다고 볼 수는 없고, 임차인이 법정 기간 안에 갱신요구권을 행사한다는 뜻을 분명히 전달했는지를 계약서와 문자에서 확인해야 합니다.

계약서에서 볼 내용

• 갱신의 근거를 적은 문구: “임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신”처럼 명시되어 있는지 확인하세요. 이런 문구가 있고 임차인이 서명했다면 행사 사실을 뒷받침하는 자료가 될 수 있습니다.
• 갱신 기간과 종전 계약의 관계: 갱신된 기간이 2년인지, 종전 계약을 연장한 것인지 새 계약으로 정한 것인지 살펴보세요. 다만 계약서 제목이 ‘재계약서’인지, 기간이 2년인지 만으로 권리 행사 여부가 확정되지는 않습니다.
• 갱신요구권을 사용하지 않았다는 문구: “합의에 따른 갱신” 또는 “묵시적 갱신”이라고 되어 있으면 권리를 행사하지 않았다는 쪽의 자료가 될 수 있지만, 문구만으로 결론이 정해지는 것은 아니므로 실제 대화와 작성 경위도 함께 봐야 합니다.

문자·메신저에서 볼 내용

임차인이 “계약갱신요구권을 행사하여 갱신을 요구합니다”처럼 갱신을 요구하는 의사를 명확히 표시했는지, 그리고 그 메시지가 계약 만료 전 법정 행사기간에 전달됐는지를 확인하세요. 임대인의 “갱신해 주겠다”는 답변만으로는 임차인이 권리를 행사한 것인지, 서로 합의해 재계약한 것인지 구분되지 않을 수 있습니다.

반대로 임대인과 임차인이 아무런 갱신 의사표시를 하지 않았고 기간이 지나 자동으로 연장됐다면, 그 묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사와 별개입니다. 과거에 합의로 계약을 연장했거나 새 계약서를 작성한 경우도, 그 사실만으로 권리를 사용했다고 단정할 수 없습니다.

주택임대차보호법상 갱신요구권은 1회 행사할 수 있고, 행사 시 갱신 기간은 2년으로 봅니다. 만기일이 2027년 2월 28일인 경우라면, 앞서 제시된 법정 기간을 기준으로 갱신요구 의사가 임대인에게 전달된 날짜와 당시 대화 내용을 특히 확인하세요. 문자 원본, 발신·수신 날짜, 계약서와 변경합의서를 함께 보관하는 것이 좋습니다. 표현이 모호하면 문서의 제목보다 실제 의사표시와 계약 체결 경위를 종합해 판단해야 합니다.