신탁공매에서 점유자가 자진 인도하지 않을 경우 명도소송은 어떻게 진행하나요?

신탁공매에서 부동산을 매수했는데 점유자가 나가지 않으면, 공매 매수인이 소유권을 취득하고 점유자에게 대항할 권리가 없다는 점이 확인되는 경우 인도(명도)소송을 제기한 뒤 판결에 따라 강제집행을 진행하는 것이 일반적입니다.

1. 먼저 확인할 사항

• 소유권 취득 여부와 명의: 등기부등본으로 소유권이전등기가 완료됐는지 확인하세요. 신탁부동산은 수탁자 명의로 소유권이 이전되어 있을 수 있으므로, 매수인이 실제로 등기상 소유자가 됐는지와 매매·공매 계약상 인도 책임을 누가 부담하는지 확인해야 합니다.
• 점유자의 권리: 임대차계약서, 점유 시작 시점, 전입·사업자등록 등 관련 자료와 신탁등기 시점을 살펴보세요. 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 임대차 등 권원이 있다면 인도청구가 받아들여지지 않거나 인도가 늦어질 수 있습니다. 신탁등기 전에 대항요건을 갖춘 임차인과, 신탁 후 수탁자 동의 없이 위탁자와 임대차를 맺은 사람은 법적 취급이 다를 수 있습니다.

2. 소송부터 강제집행까지

1. 인도 요구와 자료 확보: 매수인 명의로 인도를 요구하고, 공매 공고·매각 및 대금 납부 자료, 소유권이전등기 자료, 신탁 관련 서류, 점유 현황과 임대차 자료를 정리합니다. 인도 요구가 곧바로 강제퇴거를 허용하는 것은 아닙니다.
2. 인도청구 소송 제기: 부동산 소재지와 당사자 등 관할을 확인해 법원에 소장을 제출합니다. 소장에는 당사자, 청구취지와 청구원인을 적어야 합니다. 핵심은 매수인의 소유권과 점유자의 권원 부재 또는 종료를 입증하는 것입니다.
3. 판결 후 집행 준비: 점유자가 판결에도 따르지 않으면 집행력 있는 정본과 집행문 등 집행에 필요한 서류를 갖춰 집행관에게 인도 집행을 신청합니다. 강제집행은 신청인·상대방 표시와 판결 송달 등 법정 요건을 갖춰야 개시할 수 있습니다.

주의할 점

법원경매에서는 매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 이내 신청할 수 있는 인도명령 제도가 있지만, 이는 민사집행법상 법원 경매 절차에 관한 규정입니다. 신탁공매에 같은 인도명령을 바로 적용할 수 있다고 단정하면 안 됩니다. 신탁공매의 계약·진행 방식과 소유권이전 상태를 먼저 확인하고, 필요한 경우 인도소송으로 진행해야 합니다. 소송 중 점유자가 바뀔 우려가 있으면 점유이전금지가처분도 검토할 수 있지만, 요건과 집행 방법은 사건 자료에 따라 따로 판단해야 합니다.