법인사업자가 건물 토지 구입 후 증축공사를 하여 증축공사 및 현장설계비 세금계산서를 수취했을 때 건물과 토지로 안분해야 하나요?

건물을 취득한 뒤 기존 건물의 증축공사와 그 증축에 직접 필요한 현장설계비를 지출한 경우라면, 그 비용을 토지와 건물로 일률적으로 안분하는 것은 일반적으로 아닙니다. 증축 건물에 직접 귀속되는 비용은 건물 관련 비용으로 처리하고, 토지 조성이나 토지 가치 증가에 해당하는 비용만 토지 관련 매입세액인지 따로 판단합니다.

부가가치세법 제39조제1항제7호와 같은 법 시행령 제80조에 따라, 토지의 취득·형질변경·부지 조성이나 토지 가치를 현실적으로 높여 토지 취득원가를 구성하는 비용의 매입세액은 공제되지 않습니다. 반면 기존 건물의 증축공사처럼 건물에 직접 관련된 지출은 이 토지 관련 매입세액에 해당한다는 이유만으로 토지와 안분할 대상은 아닙니다.

다만 아래처럼 비용의 실질에 따라 구분하셔야 합니다.

• 증축 건물의 공사비·구조·건축 설계비: 증축 건물에 직접 귀속되는 것이 확인되면 토지와 안분하지 않습니다.
• 토목·부지 조성·형질변경 등 토지 조성 비용: 토지 관련 매입세액으로 보아 공제하지 않을 수 있습니다.
• 건물과 토지에 함께 관련되어 어느 쪽에 귀속되는지 나눌 수 없는 비용: 계약서, 설계내역서, 공사내역 등으로 실지귀속을 먼저 구분하고, 구분할 수 없는 공통매입세액이면 부가가치세법 제40조 및 시행령 제81조에 따라 안분합니다.

또한 증축 건물을 과세사업과 면세사업에 함께 사용한다면 토지·건물 간 안분과는 별도로, 건물 관련 매입세액 중 공통으로 사용되는 부분을 과세·면세 사용에 따라 안분해야 합니다. 공급가액이 없는 기간에 건물을 신축·취득하고 과세·면세 예정 사용면적을 구분할 수 있으면 예정사용면적 비율을 적용할 수 있고, 이후 실제 사용면적이 확정되면 정산할 수 있습니다.

따라서 세금계산서만으로 결정하기보다는 증축공사 계약서와 설계용역 범위, 세부 견적·내역서, 실제 사용 용도를 확인해 건물 증축분과 토지 조성분, 공통분을 나누어 회계처리하는 것이 좋습니다. 과세사업에 사용하는 건물 증축분이라면 사업 관련성 및 세금계산서 등 공제요건을 갖추었는지도 확인하시고, 면세사업에 사용하는 부분은 매입세액 공제 대상이 아닐 수 있습니다.