선순위 임차인의 보증금도 경매 잉여 계산에 포함되나요?

네. 선순위 임차인의 보증금은 경매에서 잉여가 있는지 판단할 때 고려해야 합니다. 다만 보증금 전액을 언제나 매각대금에서 단순히 빼는 것은 아니며, 임차권의 순위와 매각 뒤에도 임차권이 유지되는지, 배당으로 얼마를 받는지에 따라 반영 방식이 달라집니다.

민사집행법 제102조의 ‘남을 가망’ 판단은 최저매각가격으로 압류채권자보다 앞서는 부동산 부담과 경매절차 비용을 갚고도 남는지 보는 절차입니다. 선순위 임차인의 임차권이 매각 후에도 유지되어 매수인이 보증금 반환 부담을 인수하는 경우라면, 그 부담은 잉여 판단에 반영됩니다. 보증금이 배당으로 일부 변제된다면, 매수인이 인수할 잔액과 배당받을 금액을 구분해야 합니다.

주택임대차의 경우, 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있습니다. 여기에 확정일자까지 갖추면 경매대금에서 후순위 권리자 등에 앞서 보증금을 변제받을 권리가 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 및 제3조의2제2항). 따라서 ‘선순위’가 무엇을 뜻하는지에 따라 계산이 달라집니다. 대항력만 있는지, 확정일자에 따른 우선변제권도 있는지, 임차권등기가 있는지 등을 확인해야 합니다.

실무에서는 등기부상 권리의 설정 시점과 임차인의 전입·점유 시점, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부 및 예상 배당액을 함께 확인해야 합니다. 매각물건명세서에 적힌 임차인 정보도 참고하되, 그 기재만으로 권리관계가 확정되는 것은 아닙니다. 주택이 아닌 상가라면 대항요건은 사업자등록 신청과 건물 인도이고, 확정일자는 관할 세무서에서 받는다는 점도 구별해야 합니다.

그러므로 선순위 임차보증금을 고려하지 않고 잉여 여부를 계산하면 결과가 달라질 수 있습니다. 다만 제공된 정보만으로는 해당 임차권이 매수인에게 인수되는지 또는 배당으로 소멸하는지 확정할 수 없으므로, 구체적인 잉여액은 권리 순위와 배당 예상액을 대조해 판단해야 합니다.