임대차 계약이 끝나기 전에 임차인에게 보증금을 미리 돌려줄 수 있나요?

임대차가 끝나기 전에도 임대인과 임차인이 합의하면 보증금을 미리 돌려줄 수 있지만, 임대인이 일방적으로 반환 시기나 계약 조건을 바꿀 수는 없습니다. 계약을 그대로 유지하면서 보증금만 먼저 돌려주는 것인지, 보증금을 줄이거나 임대차를 조기에 끝내는 것인지 합의 내용을 분명히 정해야 합니다.

임대차가 계속되는 동안 보증금은 계약에 따른 반환 시기까지 임차인의 보증금반환청구권과 관련된 금액입니다. 임차인이 동의하지 않는데 임대인이 먼저 반환하겠다고 통보하는 것만으로 계약이 종료되거나 보증금 액수가 변경되는 것은 아닙니다.

조기 반환에 합의한다면 다음 사항을 서면으로 남겨 두시는 편이 안전합니다.

• 반환할 보증금의 액수와 지급일, 실제 입금 내역
• 임대차를 조기 종료하는지, 아니면 계약기간과 월세 등 나머지 조건을 유지하는지
• 보증금을 일부만 돌려주는 경우 남은 보증금 액수
• 임차인이 계속 거주한다면 남은 보증금의 반환 시기와 조건

특히 보증금을 전액 돌려주고도 임대차가 계속되는 것으로 합의하려는 경우, 보증금이 없는 상태에서 계약을 유지하는 것인지, 계약 내용 자체를 변경하는 것인지 분명히 정리해야 합니다. 합의 없이 송금하면 임차인은 이를 계약 종료에 따른 최종 정산으로 이해하거나, 반대로 기존 임대차가 계속된다고 주장할 수 있어 분쟁이 생길 수 있습니다.

주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법은 임대차기간이 끝난 뒤에도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 다만 이 규정은 계약 종료 뒤 보증금이 반환되지 않은 경우에 관한 것이므로, 계약 종료 전 조기 반환의 세부 방식까지 정해 주는 규정은 아닙니다. 따라서 임차인의 동의와 합의서 내용을 기준으로 처리하셔야 합니다.