근저당권 이전 부기등기가 있는 경우 경매 배당 순위는 어떻게 결정되나요?

근저당권 이전 부기등기가 있더라도 경매 배당 순위는 원칙적으로 이전 전 근저당권의 순위를 그대로 따릅니다. 부기등기로 근저당권이 새로 설정되거나 이전등기 접수일 기준으로 순위가 다시 정해지는 것은 아닙니다.

부동산등기법 제5조에 따라 부기등기는 주등기의 순위를 따릅니다. 따라서 등기부에서 이전 부기등기가 연결된 주등기를 확인한 뒤, 그 주등기의 순위와 다른 권리의 순위를 비교해야 합니다. 근저당권을 넘겨받은 사람은 원래 근저당권자가 가진 순위를 승계하는 것이지, 이전등기일에 새 순위를 취득하는 것은 아닙니다.

저당권 이전등기를 신청할 때에는 저당권이 채권과 함께 이전된다는 뜻을 등기소에 제공해야 하고, 채권 일부의 양도나 대위변제로 일부만 이전하는 경우에는 그 대상 채권액도 기재해야 합니다(부동산등기규칙 제137조). 따라서 등기부에 이전된 채권자와 이전 범위가 어떻게 적혔는지 확인하는 것이 중요합니다.

확인할 때는 다음 순서로 보시면 됩니다.

1. 이전 부기등기의 순위번호가 어떤 근저당권 주등기에 연결되는지 확인합니다.
2. 해당 주등기의 순위와 채권최고액, 이전된 채권자 및 이전 범위를 확인합니다.
3. 다른 권리와 비교할 때 같은 등기기록의 같은 구에서는 순위번호를, 다른 구의 등기끼리는 접수번호를 살펴봅니다(부동산등기법 제4조제2항).

다만 등기상 순위가 곧 최종 배당액을 뜻하지는 않습니다. 국세나 법률상 우선변제권이 있는 채권 등이 있으면 실제 배당 순서가 달라질 수 있고, 근저당권에 따른 우선변제는 등기된 채권최고액 범위 등 담보 범위의 제한도 받습니다. 그러므로 배당표를 검토할 때는 이전 부기등기만 보지 말고 주등기, 다른 권리의 접수 순서, 법률상 우선권이 있는 채권을 함께 확인하셔야 합니다.