오피스텔 임대인입니다. 사업자 임차인과 1년 재계약을 할 때, 주거용으로 사용하지 않도록 명시하기 위해 재계약서에 어떤 내용을 넣어야 하나요?
재계약서에는 임차 목적을 업무용으로 한정하고 주거용 사용을 금지한다는 점을 구체적으로 적되, 계약서 문구만으로 실제 사용 형태가 업무용으로 확정되는 것은 아닙니다. 임차인이 실제로 어떻게 사용하는지도 중요하므로, 계약 조항과 사용 현황을 함께 관리하시는 편이 좋습니다.
재계약서에 넣을 내용
아래 문구를 상황에 맞게 고쳐 특약으로 두실 수 있습니다.
사용 목적 및 용도 제한
임차인은 임차목적물을 임차인 [사업자명·사업자등록번호]의 [구체적인 사업 내용]을 위한 업무용으로만 사용한다. 임대인의 사전 서면 동의 없이 임차인 또는 제3자의 상시·숙박·생활 목적의 주거용으로 사용하거나, 주거용으로 전대·사용하게 해서는 안 된다. 임차인은 임차목적물을 주거용으로 사용하지 않으며, 임대인의 사전 서면 동의 없이 용도를 변경하지 않는다.사용자 및 사업장 표시
임차목적물을 사용하는 사람은 [사용자 범위 또는 인원]으로 한다. 사업자등록상 사업장 주소를 임차목적물로 사용하는 경우 그 사실과 사업 내용을 임대인에게 알리고, 변경이 있으면 통지한다.위반 시 조치
임차인이 위 용도 제한을 위반한 경우 임대인은 위반 사실의 시정 및 원상회복을 서면으로 요구할 수 있다. 위반이 시정되지 않거나 반복되는 경우 임대인은 관계 법령과 계약에 따라 계약 해지 등 필요한 조치를 할 수 있다.
사업자등록 주소를 이곳에 두는 것 자체가 실제 업무 사용을 보장하는 것은 아닙니다. 따라서 단순히 “사업자에게 임대한다”라고 쓰기보다 어떤 사업을 위해 어떤 방식으로 사용할지, 주거·숙박 사용과 전대를 허용하지 않는다는 점을 분명히 적으세요. 사용자를 특정하기 어렵다면 임차인과 임차인의 업무상 이용자 범위를 구분해 작성할 수 있습니다.
실제 사용도 확인하셔야 합니다
민법상 임차인은 계약이나 목적물의 성질에 따라 정해진 용법으로 사용해야 합니다(민법 제610조제1항, 제654조). 하지만 특약이 있어도 실제로 거주·숙박하는 등 주거용으로 사용한다면 계약 문구만으로 그 사실이 없어지지는 않습니다. 업무용 사용을 전제로 계약하는 이유가 세금상 용도 구분에도 있다면, 임차인의 실제 사용 형태가 중요할 수 있습니다.
재계약 때에는 특약을 양측이 서명·날인한 계약서에 넣고, 사업자등록증과 사업 내용, 열쇠를 받은 사람 및 사용 목적을 확인해 두세요. 계약 기간 중 용도 위반이 의심되면 사진·안내문·임차인과 주고받은 연락 등 객관적인 자료를 보존하고, 먼저 서면으로 시정을 요구하는 방식이 안전합니다. 위반이 확인되더라도 곧바로 해지가 가능한지는 계약 내용과 위반 정도 등 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있으므로, 해지 통보 전에는 계약서 전체와 사실관계를 검토하셔야 합니다.
