중개보조원의 현장안내 업무와 공인중개사의 확인·설명 업무는 어떻게 다른가요?

중개보조원의 현장안내는 개업공인중개사의 업무를 돕는 단순 보조업무이고, 중개대상물의 권리관계 등을 확인해 설명할 법적 의무는 개업공인중개사에게 있습니다.

업무 범위의 차이

• 중개보조원(공인중개사가 아닌 직원)은 현장안내나 일반서무처럼 중개업무와 관련된 단순한 일을 보조할 수 있습니다. 현장안내 등 중개업무를 보조할 때에는 중개의뢰인에게 자신이 중개보조원이라는 사실을 미리 알려야 합니다. 이 고지의무는 2023년 10월 19일부터 시행되었습니다.
• 개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태·입지·권리관계와 거래·이용 제한 등을 확인하고, 권리를 취득하려는 의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명하며 근거자료를 제시해야 합니다. 예를 들어 등기사항증명서, 토지대장, 건축물대장 등이 근거자료가 될 수 있습니다.

계약 단계에서의 의무

중개가 완성되어 거래계약서를 작성할 때에는 확인·설명 사항을 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부해야 하고, 그 원본·사본 또는 전자문서는 3년간 보존해야 합니다. 확인·설명서에는 개업공인중개사(법인이라면 대표자 또는 분사무소 책임자)가 서명·날인해야 합니다. 실제 중개행위를 한 소속공인중개사가 있다면 그 소속공인중개사도 함께 서명·날인합니다. 제공된 법령상 이 서명·날인 의무는 중개보조원에게 확인·설명 업무를 맡기는 근거가 되지 않습니다.

따라서 보조원이 집을 보여주거나 현장 상황을 안내하는 것만으로는 개업공인중개사의 확인·설명 의무가 이행된 것이 아닙니다. 보조원이 권리관계나 계약상 중요한 내용을 안내하더라도, 개업공인중개사가 이를 확인하고 근거자료를 제시하며 정확히 설명해야 합니다. 보조원이 중개보조원임을 미리 알리지 않으면 그 보조원에게 과태료가 부과될 수 있고, 소속 개업공인중개사도 원칙적으로 과태료 대상이지만 위반을 막기 위해 해당 업무에 상당한 주의와 감독을 게을리하지 않았음이 인정되면 개업공인중개사는 제외될 수 있습니다.