세대분리 후 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세는 언제 기준으로 판단하나요?

1세대 1주택 비과세 여부는 원칙적으로 주택을 양도하는 날 현재를 기준으로 판단하므로, 세대분리도 그 시점에 실제로 별도 세대였는지가 중요합니다.

양도일은 보통 잔금을 청산한 날입니다. 다만 잔금일이 분명하지 않거나 잔금 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일이 기준이 될 수 있습니다. 주민등록을 양도 전에 분리했더라도 실제로 함께 살거나 생계를 같이했다면 같은 세대로 판단될 수 있습니다. 반대로 주민등록상 주소뿐 아니라 실제 거주와 생활관계도 분리되어 있었다면 별도 세대라는 주장을 뒷받침할 수 있습니다.

따라서 양도일 전후의 실제 거주지, 생활비 부담, 소득·금융거래 등을 함께 살펴보셔야 합니다. 주민등록상 세대분리 날짜만으로 비과세가 결정되는 것은 아니며, 비과세 요건을 충족했다는 사실은 납세자가 입증해야 할 수 있습니다.

예외적으로 2025년 2월 28일 이후 주택 매매계약을 체결하고, 그 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 바꾸어 양도하는 경우에는 주택 여부와 관련한 기준일을 양도일이 아니라 매매계약일로 봅니다. 이 개정 규정은 시행 이후 체결한 계약부터 적용됩니다. 단순히 세대분리 후 주택을 양도하는 경우에는 이 예외가 아니라 원칙적인 양도일 기준을 적용합니다.

근거는 소득세법 시행령 제154조제1항이며, 주택 보유기간은 원칙적으로 취득일부터 양도일까지 계산합니다. 따라서 실제 양도일과 세대분리 이후의 생활관계를 보여 주는 자료를 그 시점에 맞춰 정리해 두시는 것이 중요합니다.