에어비앤비 운영자가 외국인 전용으로 운영하며 한국인인 나에게 전입신고를 이유로 퇴거를 요구했는데 어떻게 대응해야 하나요?

현재 말씀하신 사정만으로는 운영자가 적법하게 퇴거를 요구했는지, 또는 손해배상·보증금 반환을 청구할 수 있는지 단정하기 어렵습니다. 다만 이사하셨다는 이유만으로 계약상 권리나 금전 청구권이 자동으로 없어지는 것은 아니며, 앱의 영문 이름만으로 상대방의 신원을 확인하기 어려울 수 있으므로 계약·결제 자료를 보존해 두시는 것이 중요합니다.

먼저 확인할 쟁점

• 실제 계약 상대방과 계약 내용: 앱 예약내역·대화, 결제 영수증, 계좌이체 내역, 카카오톡 대화, 숙소 주소와 입주·퇴거 날짜를 저장해 두세요. 앱 표시 이름과 실제 계약 당사자가 다를 수 있으므로, 예약·결제 때 표시된 이름과 돈을 받은 계좌 명의도 확인해야 합니다.
• 숙박인지 주택 임대차인지: 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 적용되지만, 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용되지 않습니다. 실제 거주 기간, 계약 방식, 요금 단위, 숙박·청소 서비스 제공 여부 등 전체 사정을 보아야 하므로, 에어비앤비 앱으로 계약했다는 사실이나 전입신고만으로 법 적용 여부가 확정되지는 않습니다.
• 전입신고의 의미: 주택임대차에 해당한다면 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 생길 수 있습니다. 그러나 전입신고만으로 임대차 기간이 연장되거나, 운영자의 퇴거 요구가 당연히 무효가 되는 것은 아닙니다. 계약기간·해지 사유·당사자 합의가 함께 검토되어야 합니다.

지금 보존하고 확인할 자료

1. 앱 예약 페이지와 운영자 프로필, 주소가 표시된 화면, 대화 전체를 날짜가 보이도록 캡처하고 원본도 보관하세요.
2. 계약서가 없더라도 예약 확인서, 결제·송금 내역, 보증금 정산 내역, 입주 및 퇴거 날짜, 전입신고 자료를 모아 두세요.
3. “한국인이므로 나가라”는 취지의 요구가 있었다면 그 문구와 전후 대화를 그대로 보존하세요. 상대방이 요구한 이유와 실제 퇴거 합의가 있었는지 확인하는 데 도움이 됩니다.
4. 보증금·선납 임대료를 돌려받지 못했거나 이사 비용 등 손해를 주장하려면, 요구한 금액과 산정 근거 및 상대방의 답변을 함께 기록해 두세요. 손해배상은 퇴거 요구가 부당했다는 사정만으로 자동 인정되는 것이 아니라, 계약 위반이나 손해 및 그 인과관계를 입증해야 합니다.

주택임대차에 해당하고 임차인에게 불리한 약정이 법에 위반된다면 그 약정은 효력이 없을 수 있지만, 이 규정이 적용되는지는 단기 숙박인지 실제 주거 임대차인지에 따라 달라집니다. 현재는 퇴거가 끝난 상태이므로, 우선 미반환 금액과 실제 손해를 구분하고 위 자료로 계약 상대방 및 계약 성격을 정리하는 것이 좋습니다. 청구할 권리가 있는 경우에도 소멸시효 등 기한이 문제 될 수 있으니, 구체적인 기간은 청구 종류와 사실관계를 확인해야 합니다.