임차인이 있는 임대주택을 매매할 때 임대차계약 승계는 어떻게 처리하나요?

주택을 매매할 때 임차인이 대항력을 갖춘 상태라면, 매수인이 법률상 임대인의 지위를 승계하므로 기존 임대차계약을 이어받아 처리해야 합니다.

「주택임대차보호법」 제3조에 따르면 임차인이 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있습니다. 이 대항력이 있는 임대차 주택을 매수하면, 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 따라서 임차인은 원칙적으로 기존 계약의 조건과 기간에 따라 거주하고, 매수인은 계약이 끝날 때 보증금을 반환할 책임을 부담하게 됩니다.

매매계약서에는 임대차 승계 내용을 구체적으로 적어 두시는 것이 좋습니다.

1. 임차인의 성명, 보증금, 월세, 계약기간, 미납 차임·관리비 등 임대차 현황을 확인합니다. 다가구주택처럼 임차인이 여러 명이면 호실별로 모두 정리합니다.
2. 매매계약서에 매수인이 기존 임대차를 승계하고 보증금 반환채무도 인수한다는 내용을 적습니다. 보증금을 매매대금에서 공제하거나 잔금에서 정산한다면 공제액과 정산 방식을 함께 명시합니다.
3. 매도인은 임대차계약서와 보증금 수령 내역 등 관련 자료를 매수인에게 전달하고, 잔금일 기준으로 차임·관리비와 보증금 정산을 확인합니다.
4. 소유권 이전 후에는 임차인에게 임대인 변경 사실과 새 임대료 지급 계좌 등 필요한 사항을 서면으로 알리고, 기존 계약서와 정산 자료를 보관합니다.

다만 임차인의 대항력 여부가 중요합니다. 매매 당시 주택 인도와 전입신고가 갖춰졌는지, 전입신고일과 소유권 이전 등기일 중 어느 쪽이 먼저인지 확인해야 합니다. 대항력이 없는 경우에는 매수인이 임대인 지위를 당연히 승계하는지 단정하기 어려우므로 계약서의 승계 약정과 임차인의 동의 여부 등을 별도로 살펴야 합니다. 임대차가 끝났는데 보증금이 반환되지 않은 상태라면, 임차권등기 여부와 기존 대항력·우선변제권도 확인해야 합니다.

매매계약서에 ‘임대차를 승계한다’고만 적기보다, 보증금 반환채무의 인수와 잔금 정산 방식까지 분명히 적는 것이 매도인·매수인 사이의 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.