2017년 9월 20일 상속으로 취득한 토지의 양도소득세를 계산할 때, 여러 자산을 한꺼번에 취득하여 개별 취득가액과 경비를 모르는 경우 어떻게 계산해야 하나요?

2017년 9월 20일 상속으로 취득한 토지라면, 양도소득세 계산의 취득가액은 원칙적으로 피상속인이 처음 산 가격이 아니라 상속개시일인 2017년 9월 20일 현재의 상속세·증여세법상 평가액을 기준으로 검토합니다. 여러 자산을 한꺼번에 상속받았더라도 상속재산 전체 금액을 해당 토지의 취득가액으로 볼 수는 없고, 토지별로 귀속되는 평가액을 확인해야 합니다.

먼저 확인할 자료

• 상속세 신고서와 상속재산 명세서·평가명세: 해당 토지가 얼마로 신고·평가되었는지 확인합니다.
• 상속 당시의 감정평가서, 유사 매매사례 자료, 개별공시지가 및 토지 관련 자료: 신고서가 없거나 토지별 평가액이 불명확할 때 당시 평가 근거를 추적하는 데 도움이 됩니다.
• 상속등기 자료와 지분 내역: 공동상속이면 본인 지분에 해당하는 취득가액과 양도가액을 각각 산정해야 합니다.
• 상속 후 토지에 지출한 공사비·측량비 등과 양도 중개수수료 등: 실제 지출액과 증빙을 확인합니다. 모든 지출이 필요경비로 인정되는 것은 아니므로, 지출 성격과 증빙을 따져야 합니다.

취득가액 자료를 찾지 못한 경우에는 실지 취득가액을 임의로 정하지 말고, 토지의 상속 당시 가액을 뒷받침하는 자료부터 복원해야 합니다. 상속재산 평가액이 확인되지 않고 실지거래가액도 입증할 수 없는 상황이라면, 증빙 부족 사유와 자산 종류에 따라 매매사례가액·감정가액·환산취득가액·기준시가 등 추계 방법을 검토할 수 있습니다. 이 방법은 아무 때나 원하는 방식을 고르는 것이 아니라, 실지 거래가액을 확인할 장부나 증빙이 없거나 중요한 부분이 미비한 경우 등에 적용되며 정해진 순서가 있습니다(소득세법 제114조제7항, 같은 법 시행령 제176조의2).

취득가액을 환산취득가액 등으로 정하는 경우에는 실제 지출한 취득 관련 비용·양도비를 그대로 더하는 방식과 필요경비 처리가 달라질 수 있습니다. 따라서 취득가액과 경비를 따로 구분해 검토해야 하며, 지출 증빙이 없다는 이유만으로 경비를 임의로 추정해 더해서는 안 됩니다. 상속 당시 여러 재산을 함께 평가했더라도 해당 토지에 배분된 금액의 근거가 있어야 합니다.

실무적으로는 상속세 신고서의 토지별 평가액부터 확인하고, 해당 자료가 없으면 2017년 당시의 평가 자료와 등기·지분 자료를 모아 토지별 금액을 재구성하는 순서가 적절합니다. 현재 제공된 내용만으로는 토지별 상속 당시 가액이나 공제 가능한 경비를 특정할 수 없어 양도소득세액을 계산하기 어렵습니다.