부동산 시행업을 부동산 매매업자로 볼 수 없는 것인가요?

부동산 시행업이라고 해서 부동산매매업자가 아니라고 단정할 수는 없습니다. 다만 부가가치세상 부동산 매매업인지와 소득세상 세액계산 특례를 적용하는 부동산매매업인지는 기준이 다릅니다.

• 부가가치세에서는 부동산을 매매하는 사업을 목적으로 내세워 판매하거나, 사업 목적으로 한 과세기간에 부동산을 1회 이상 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 등에는 부동산을 재화로 공급하는 사업으로 볼 수 있습니다. 따라서 시행사업이 실제로 개발·분양·판매를 하는 사업이라면 부가가치세상 부동산 매매업에 해당할 수 있습니다.
• 소득세법 제64조의 세액계산 특례에서 말하는 부동산매매업은 더 좁은 범위입니다. 비주거용 건물을 직접 지어 판매하는 사업과 부동산 개발·공급업 등이 해당하지만, 주거용 건물 개발·공급업은 원칙적으로 제외됩니다. 다만, 구입한 주거용 건물을 다시 판매하는 경우는 제외 대상에서 다시 빠집니다.
• 그러므로 주택을 신축해 분양하는 시행사업은 부가가치세상 부동산 매매업일 수 있어도, 소득세법 제64조 특례상 부동산매매업에는 해당하지 않을 수 있습니다. 반면 상가 등 비주거용 건물을 직접 지어 판매하거나 토지를 개발·공급하는 사업은 실제 활동과 업종 분류에 따라 특례 대상인지 검토해야 합니다.

결국 ‘시행업’이라는 명칭만으로 결론을 내리기보다 주택인지 비주거용 건물인지, 직접 신축하는지 기존 부동산을 사서 되파는지, 토지를 개발해 공급하는지, 거래가 사업으로 계속·반복되는지를 구분해야 합니다. 개인의 소득세 신고와 부가가치세 사업자 판단에서도 적용 기준이 서로 다를 수 있습니다.