아파트 누수 발생 시 윗집과 아랫집의 책임 범위는 어떻게 되나요?

아파트 누수의 배상책임은 물이 떨어진 층이 아니라 누수 원인 시설이 전유부분인지 공용부분인지, 누가 그 시설을 점유·관리했는지, 하자와 피해 사이에 인과관계가 있는지에 따라 달라집니다.

윗집의 전유부분에서 누수된 경우

윗집만 사용하는 배관·욕실 방수층 등 시설의 설치·보존상 하자로 아랫집에 손해가 발생했다면, 민법 제758조에 따라 그 시설의 점유자(실제로 사용·관리하는 사람)가 우선 배상책임을 질 수 있습니다. 점유자가 손해를 막기 위해 필요한 주의를 다했다면 시설 소유자의 책임이 문제될 수 있습니다. 따라서 윗집 소유자라고 해서 언제나 책임지는 것도, 세입자라고 해서 자동으로 책임지는 것도 아닙니다. 시설의 상태와 실제 관리·사용 관계를 확인해야 합니다.

세탁기 호스 이탈이나 물을 넘치게 한 행위처럼 거주자의 고의·과실로 누수가 발생했다면 민법 제750조에 따른 불법행위 책임도 검토할 수 있습니다. 시설 노후와 사용상 과실이 함께 원인이 된 경우에는 원인별 책임 범위를 따져야 합니다.

공용부분에서 누수된 경우

옥상·외벽·공동배관 등 공용부분이 원인이라면 해당 시설을 실제로 관리하고 보수할 권한과 의무가 있는 관리주체 등의 책임이 문제될 수 있습니다. 다만 공용부분에서 누수가 났다는 사정만으로 관리주체나 입주자대표회의의 배상책임이 자동으로 확정되지는 않습니다. 하자를 알았거나 알 수 있었는지, 점검·보수 의무를 소홀히 했는지, 그로 인해 피해가 발생하거나 커졌는지를 살펴야 합니다. 공용부분의 보수비용은 관리규약과 시설의 성격 등을 확인해야 하며, 집합건물법상 공용부분은 원칙적으로 구분소유자들의 공유입니다.

아랫집에서 먼저 할 일

1. 피해 사진·영상, 발생 시점과 반복 양상을 기록하고, 천장이나 배관을 철거하기 전 상태를 남기세요.
2. 누수 진단업체에 원인 위치와 전유·공용부분 여부, 보수 필요 범위를 적은 소견을 요청하세요.
3. 윗집 점유자·소유자와 관리주체에 점검 및 피해 확산 방지를 서면으로 요청하고, 통지와 답변을 보관하세요.
4. 수리비 견적서·영수증과 피해 자료를 모아 배상을 협의하세요. 원인이나 관리상 과실을 두고 다투면 민사조정이나 손해배상청구를 검토할 수 있습니다.

누수 원인을 확인하기 전에 공사하면 책임과 피해 범위를 입증하기 어려워질 수 있습니다. 다만 피해가 계속 커지는 상황에서는 확산을 막는 조치를 하면서 작업 전후 사진과 업체 기록을 남기시는 것이 좋습니다.