대출이 포함된 부담부증여에서 증여자의 양도소득세는 어떻게 계산하나요?

앞서 말씀하신 아파트 평가액 3억7천만원, 인수하는 대출 1억원을 전제로 하면, 증여자는 대출 인수분을 유상으로 넘긴 것으로 보아 그 부분의 양도차익에 대해 양도소득세를 계산합니다. 다만 증여자의 취득가액과 필요경비, 보유기간 등이 없어 최종 세액은 확정할 수 없습니다.

계산 순서

1. 채무 비율을 계산합니다: 1억원 ÷ 3억7천만원 = 약 27.03%입니다.
2. 양도가액은 증여재산 평가액에 채무 비율을 곱합니다. 이 전제에서는 3억7천만원 × 27.03%로 1억원입니다. 다만 증여재산 평가액과 증여가액이 다르면 계산 결과도 달라질 수 있습니다.
3. 취득가액은 증여자의 양도소득세상 취득가액에 같은 비율을 곱합니다. 예를 들어 증여자의 취득가액이 확인되면 그 금액의 약 27.03%만 부담부증여의 취득가액으로 반영합니다.
4. 양도가액에서 안분한 취득가액과 양도에 관련된 필요경비 등을 빼 양도차익을 계산합니다. 이후 장기보유특별공제와 기본공제 등 적용 여부를 검토하고, 자산 종류와 보유기간 등에 맞는 세율을 적용해 세액을 계산합니다.

「소득세법 시행령」 제159조에 따라 양도로 보는 부분의 양도가액과 취득가액은 각각 자산가액 × (채무액 ÷ 증여가액)으로 안분합니다. 양도가액을 상속세 및 증여세법상 기준시가로 산정하는 경우에는 취득가액도 기준시가로 산정해야 하는 예외가 있으므로, 실제 평가방법을 함께 확인해야 합니다.

이 계산은 대출이 증여자의 채무이고 수증자가 실제로 인수하는 경우를 전제로 합니다. 채무를 인수하지 않았거나 제3자의 채무라면 부담부증여의 양도 부분으로 보지 않을 수 있습니다. 세액은 주택의 보유기간, 증여자의 다른 주택 보유 여부, 취득가액·필요경비 및 해당 연도에 적용되는 세율 등에 따라 달라집니다. 양도소득세가 계산되면 지방소득세도 별도로 확인하셔야 합니다.

부담부증여의 양도 부분은 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 양도소득세 예정신고를 해야 합니다. 실제 신고 전에는 증여재산 평가액, 대출 잔액과 인수 사실, 증여자의 취득 자료 및 필요경비 증빙을 기준으로 계산을 확정하시는 것이 좋습니다.