주택연금 신탁 방식과 저당권 방식의 차이점은 무엇인가요?

주택연금의 저당권 방식은 가입자가 주택 소유권을 유지하면서 근저당권을 설정하는 방식이고, 신탁 방식은 주택을 신탁해 소유권을 한국주택금융공사에 이전하는 방식입니다. 연금을 받는다는 점은 같지만, 배우자 승계와 임대 가능 여부에서 차이가 큽니다.

| 구분 | 저당권 방식 | 신탁 방식 | |---|---|---| | 주택 소유권 | 가입자에게 유지됩니다. | 신탁등기로 공사에 이전됩니다. 가입자는 신탁계약에 따라 주택을 관리합니다. | | 가입자 사망 후 배우자 승계 | 배우자가 주택 소유권을 확보해야 해, 자녀 등 공동상속인의 동의가 필요한 상황이 생길 수 있습니다. | 신탁계약에 따라 배우자가 수익권을 취득해, 공동상속인의 동의나 별도 소유권 이전등기 없이 승계할 수 있습니다. | | 부부 모두 사망한 뒤 남는 재산 | 주택 처분 후 잔여재산은 법정상속인에게 귀속됩니다. | 가입자가 미리 지정한 귀속권리자에게 돌아갑니다. | | 임대 | 보증금 없는 월세는 가능하지만, 보증금 있는 임대는 할 수 없습니다. | 보증금 있는 임대가 가능합니다. 보증금은 공사가 지정한 은행에 예치해야 합니다. | | 실거주 | 가입자 또는 배우자가 거주해야 합니다. 공사의 동의를 받으면 예외가 가능합니다. | 같은 실거주 요건이 적용됩니다. | | 주택 관리비·세금 | 가입자가 부담합니다. | 가입자가 부담합니다. |

선택할 때는 배우자 승계와 임대 계획을 우선 비교하시는 것이 좋습니다. 자녀 동의 없이 배우자가 연금을 이어받는 점과 보증금 있는 임대가 중요하면 신탁 방식이 유리할 수 있고, 소유권을 본인 명의로 계속 두고 싶다면 저당권 방식이 더 맞을 수 있습니다. 다만 신탁 방식은 소유권이 공사로 이전되고, 잔여재산 귀속자를 사전에 정해야 합니다.

세금·비용 측면에서는 주택연금 보증을 위한 담보 설정과 관련해 지방세특례제한법 제35조가 2027년 12월 31일까지 등록면허세 감면을 두고 있습니다. 적용 여부와 감면액은 주택의 시가표준액, 1가구 1주택 여부 등 요건에 따라 달라질 수 있으므로 가입 방식과 함께 확인하셔야 합니다. 재산세 감면도 요건을 갖춘 주택에 한해 같은 기한까지 규정되어 있습니다.