임대사례가 없을 때 적산법의 기초가액과 필요경비는 어떻게 정하나요?
임대사례가 없거나 사례비교가 적절하지 않으면 적산법을 검토할 수 있으며, 기초가액은 임대 조건에 맞는 대상물건의 가치, 필요경비는 임대인이 그 물건을 계속 사용·임대할 수 있게 유지하는 데 필요한 비용을 기준으로 정합니다.
기초가액 정하는 방법
기초가액은 적산임료 계산의 출발점이 되는 자산가치입니다. 비교방식이나 원가방식으로 평가하고, 사용 조건·방법·범위도 고려합니다. 따라서 무조건 토지나 건물의 최유효이용 상태의 시가를 그대로 쓰는 것은 아닙니다. 실제 임대 범위나 이용 제약이 있으면 그 조건을 반영한 가치가 기초가액이 될 수 있습니다.
임대사례가 없다는 이유만으로 곧바로 임의의 가격을 적용하는 것은 적절하지 않습니다. 대상물건의 위치·면적·용도·권리관계와 사용 범위를 확인하고, 비교 가능한 거래자료나 원가자료로 기초가액을 뒷받침해야 합니다. 일부 공간만 사용하는 경우에는 전체 가치가 아니라 실제 사용 부분과 그 효용을 어떻게 나누어 평가했는지도 살펴봐야 합니다.
필요경비와 계산 구조
적산법은 기초가액 × 기대이율 + 필요경비로 임대료를 산정합니다. 기대이율은 기초가액에 대해 기대되는 임대수익의 비율이며, 시장에서 확인되는 수익률이나 대체·경쟁 자산의 수익률 등을 고려해 정합니다. 특정한 고정 비율을 모든 물건에 일률적으로 적용하는 방식은 아닙니다.
필요경비에는 통상 다음 항목이 포함될 수 있습니다.
- 감가상각비
- 유지·관리비
- 조세·공과금
- 손해보험료
- 대손준비금 및 공실손실 상당액
- 정상운영자금 이자 등
다만, 항목이 있다는 이유만으로 전액을 넣는 것이 아니라 해당 물건을 임대·유지하는 데 실제로 필요한지, 평가기간과 사용 범위에 대응하는지 확인해야 합니다. 특히 세금·보험료·관리비 등이 임차인 부담인지 임대인 부담인지, 같은 비용이 다른 항목에 중복 반영되지는 않았는지 구분하는 것이 중요합니다.
공익사업으로 토지를 사용하는 보상평가라면 원칙적으로 임대사례비교법을 쓰되, 적정한 임대사례가 없거나 토지 특성상 그 방법이 적절하지 않은 경우에는 적산법으로 평가할 수 있습니다. 지상·지하 공간을 일정 기간 사용하는 경우에는 산정된 토지 사용료에 입체이용저해율을 곱하는 별도 기준도 있습니다. 일반 임대료 산정인지 공익사업 보상평가인지에 따라 적용 기준이 달라질 수 있으므로, 감정평가서에서 기초가액·기대이율·필요경비의 산출근거와 사용 조건이 각각 제시됐는지 확인하시는 것이 좋습니다.
