임대차계약을 갱신하거나 보증금이 바뀌면 확정일자를 다시 받아야 하나요?

상가 임대차계약을 갱신하거나 보증금·차임 등 계약 내용이 바뀌어도 새 확정일자를 자동으로 다시 받는 것은 아니지만, 임차인이 신청하면 새로 받을 수 있습니다. 보증금이 늘었거나 갱신된 계약의 우선순위를 분명히 해 두려면 변경·갱신 계약서에 새 확정일자를 받아 두는 편이 안전합니다.

상가건물 임대차보호법 시행령 제3조제3항은 계약이 변경되거나 갱신된 경우 임차인의 신청에 따라 새로운 확정일자를 부여하도록 정하고 있습니다. 따라서 재신청은 자동으로 처리되지 않으며, 신청하지 않았다는 이유만으로 기존 확정일자가 자동 소멸한다고 볼 근거는 제공된 규정에 없습니다. 다만 새로 늘어난 보증금 부분의 우선순위가 기존 확정일자만으로 충분히 보호되는지는 권리 설정 시점 등 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있으므로, 변경된 계약서에 새 확정일자를 받아 두는 것이 좋습니다.

신청할 때는 상가건물 임대차계약서 원본을 가지고 상가건물 소재지 관할 세무서에 신청합니다. 사업자 단위 과세가 적용되는 사업자는 본점 또는 주사무소 관할 세무서에도 신청할 수 있습니다. 확정일자는 계약서 원본에 번호와 부여일 등을 표시하는 방식으로 부여됩니다.

확정일자는 사업자등록과 별개의 절차입니다. 상가 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 원칙적으로 그 다음 날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있고, 확정일자는 경매·공매에서 후순위 권리자 등에 앞서 보증금을 변제받을 때 필요한 요건 중 하나입니다. 그러므로 계약을 갱신하거나 조건을 바꿀 때는 변경 계약서를 작성하고, 그 계약서에 새 확정일자를 신청하는 방식으로 처리하시면 됩니다.