매도인이 소유권이전 서류를 준비하지 않는 경우 잔금 지급을 미룰 수 있나요?

매매계약에 별도 약정이 없다면 매수인은 매도인이 소유권이전등기에 필요한 서류를 갖추어 이전 절차를 이행할 때까지 잔금 지급을 거절할 수 있습니다. 다만 잔금일에 서류가 준비되지 않았다는 사정만으로 잔금 지급 의무가 없어지는 것은 아니며, 계약 내용과 매도인의 이행 준비 상태를 함께 확인해야 합니다.

민법상 매도인은 매매 목적 권리를 이전하고 매수인은 대금을 지급해야 하며, 특별한 약정이나 관습이 없으면 두 의무는 동시에 이행합니다(민법 제568조). 따라서 매수인은 매도인이 이전등기에 필요한 서류를 제공하거나 이전 절차를 이행할 준비를 하지 않은 경우, 그 이행이 이루어질 때까지 자기 잔금 지급을 거절할 수 있습니다. 이를 ‘동시이행의 항변권’, 즉 상대방이 맞교환할 의무를 이행할 때까지 내 의무를 보류하는 권리라고 합니다(민법 제536조).

실무적으로는 다음과 같이 대응하시는 것이 안전합니다.

1. 계약서에서 잔금 지급일, 소유권이전등기 서류 제공 시점, 잔금과 등기의 동시이행 여부 및 별도 특약을 확인하세요. 계약에서 매수인이 먼저 지급하기로 정했다면 원칙과 달라질 수 있습니다.
2. 매도인에게 필요한 서류와 이전 절차의 이행을 요청하고, 서류가 갖춰지면 잔금을 지급할 의사가 있음을 문자나 서면으로 남기세요. 잔금 지급을 거절한 이유가 매도인의 미이행 때문임을 기록으로 남기는 것이 중요합니다.
3. 잔금과 서류를 동시에 교환할 날짜와 장소를 정해 이행을 제안하세요. 매도인이 서류를 준비해 이행할 의사를 표시했는데 매수인이 정당한 이유 없이 지급하지 않으면, 매수인 쪽의 계약 위반으로 다툼이 생길 수 있습니다.

매도인이 단순히 서류 준비를 늦추는 것인지, 실제로 소유권을 이전할 수 없는 사정이 있는지에 따라 이후 대응은 달라집니다. 잔금 지급을 미루는 것과 계약을 해제하는 것은 별개이므로, 서류가 늦는다는 이유만으로 해제하거나 다른 매수인과 계약하기 전에 계약 조항과 상대방의 이행 여부를 확인하셔야 합니다.