법인 명의 오피스텔의 세입자를 내보내기 위해 엘리베이터 교체 공사를 진행하는 것이 가능한가요?

엘리베이터 교체 공사는 실제로 필요한 보수라면 진행할 수 있지만, 세입자를 빨리 내보내기 위한 수단으로 공사를 이용할 수는 없습니다. 공사 때문에 불편이 생기더라도 임대차가 자동으로 끝나거나 세입자가 퇴거해야 하는 것은 아닙니다.

민법상 임대인은 임대주택을 사용할 수 있는 상태로 유지해야 하고, 보존에 필요한 공사를 할 때 임차인은 원칙적으로 이를 거부할 수 없습니다(민법 제623조·제624조). 다만 임차인의 의사에 반해 공사하여 임차 목적을 달성할 수 없게 된 경우에는 임차인이 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제625조). 엘리베이터 교체가 필요하고 안전·일정·대체 이동수단 등을 고려해 합리적으로 진행된다면, 일시적인 불편만으로 곧바로 임대차 해지나 퇴거 사유가 된다고 단정하기 어렵습니다.

다음과 같이 진행하시는 편이 안전합니다.

• 고장·안전진단·노후화 등 공사의 실제 필요성을 뒷받침하는 자료를 남기고, 공사 범위와 일정을 합리적으로 정하세요.
• 공사 기간, 엘리베이터 사용 중단 시간, 소음·먼지와 출입 방법 등을 세입자에게 미리 서면으로 알리고 협의하세요. 가능한 경우 공사 구간을 나누거나 임시 이동 대책을 마련하는 것이 좋습니다.
• 공사로 주거 사용이 상당히 어려워지거나 장기간 엘리베이터를 이용할 수 없게 된다면, 불편 정도와 임대차계약 내용을 검토해야 합니다. 사정에 따라 차임 감액이나 임차인의 계약 해지 주장이 문제 될 수 있습니다.
• 등록된 민간임대주택이라면 임대사업자는 법령상 정해진 사유가 아니면 계약을 해지하거나 재계약을 거절할 수 없습니다. 엘리베이터 공사 자체는 제공된 법령상 임차인을 내보낼 사유로 열거되어 있지 않습니다.

따라서 명도 목적의 공사로 보일 수 있는 방식, 공사로 거주를 사실상 불가능하게 만드는 방식은 피하시고, 공사 필요성과 임차인에게 한 안내·협의 내용을 기록해 두세요. 공사를 하더라도 세입자가 나가지 않으면 그 자체로 강제 퇴거시킬 수는 없습니다.