상속주택을 형제자매와 공동으로 상속받는 경우, 각자의 주택 수는 어떻게 판단하나요?

형제자매가 주택 한 채를 공동상속하면, 양도소득세상 다른 주택의 비과세 여부를 판단할 때는 상속지분이 가장 큰 사람의 주택으로 보는 것이 원칙입니다. 지분이 가장 큰 상속인이 둘 이상이면 그중 그 주택에 거주하는 사람, 그래도 정해지지 않으면 나이가 가장 많은 사람을 소유자로 봅니다.

따라서 지분이 가장 큰 상속인으로 판정되지 않은 형제자매는 다른 주택을 양도할 때 공동상속주택을 보유한 주택으로 보지 않는 특례를 적용받을 수 있습니다. 반면 소유자로 판정된 상속인은 그 공동상속주택을 보유한 것으로 보므로, 본인의 다른 주택을 팔 때 1세대 1주택 비과세 요건을 별도로 검토해야 합니다. 실제 상속지분은 법정상속분뿐 아니라 유언이나 협의분할 등으로 달라질 수 있으므로, 상속관계와 등기 내용을 기준으로 판단해야 합니다.

이 기준은 공동상속주택 외의 다른 주택을 양도하는 경우에 적용되는 양도소득세 특례입니다. 상속주택 자체를 양도할 때의 비과세 여부를 자동으로 정해 주는 규정은 아닙니다. 상속주택 자체를 팔 때는 양도일 현재 세대의 주택 보유 상황과 해당 주택의 1세대 1주택 요건 등을 따로 살펴야 합니다.

또한 피상속인이 상속 당시 주택을 두 채 이상 보유했다면, 공동상속주택 특례 대상은 아무 주택이나 되는 것이 아니라 소득세법 시행령 제155조제2항의 순서로 먼저 판정한 주택입니다. 피상속인의 소유기간이 가장 긴 주택이 우선이고, 소유기간이 같으면 거주기간이 긴 주택, 그다음 상속개시 당시 거주한 주택, 마지막으로 기준시가가 높은 주택 순으로 판단합니다.

취득세나 재산세의 주택 수 산정은 양도소득세와 기준이 다를 수 있습니다. 예를 들어 취득세 주택 수 산정에는 상속개시일부터 5년 이내인 상속주택의 예외 규정이 있지만, 이를 양도소득세의 공동상속주택 판단에 그대로 적용하면 안 됩니다.