해운대 아파트를 자녀에게 부담부증여할 때, 2017년부터 주택임대사업자로 등록하여 기간 만료로 말소된 후 계속 임대 중이며 상속 당시 과세표준 2억 2천만 원에 취득세 651만 2천 원을 납부한 경우 증여세는 어떻게 되나요?

말씀하신 2017년 임대사업자 등록, 기간 만료 후 말소, 현재도 임대 중이라는 사정과 상속 당시 과세표준 2억2천만 원 및 취득세 납부액만으로는 증여세가 달라지거나 확정되지는 않습니다. 앞서 말씀하신 아파트 평가액 7억7천만 원과 전세보증금 3억7천만 원을 기준으로 하면, 자녀가 보증금 반환채무를 실제로 인수하고 세법상 인정받는 경우 증여분은 계산상 4억 원입니다.

임대사업자 등록·말소의 영향

임대사업자 등록이 말소된 뒤에도 임대 중이라는 사실 자체가 증여세 과세가액에서 전세보증금을 빼는 근거가 되거나, 증여재산 평가액을 정해 주는 것은 아닙니다. 부담부증여로 보증금을 공제받으려면 자녀가 임대인 지위를 승계하고, 나중에 임차인에게 보증금을 돌려줄 책임을 실제로 부담해야 합니다. 임대차계약서, 보증금 수령·반환 내역, 증여 후 임대차 관계와 채무를 자녀가 인수한 자료 등을 갖춰 두시는 것이 중요합니다.

특히 부모와 자녀 사이의 부담부증여는 원칙적으로 채무를 자녀에게 넘기지 않은 것으로 추정합니다. 다만 채무가 객관적인 자료로 인정되면 예외가 될 수 있습니다. 따라서 전세계약이 있다는 사실만으로 3억7천만 원 전액이 자동 공제되는 것은 아닙니다.

상속 당시 과세표준과 취득세

상속세 신고서의 과세표준 2억2천만 원은 상속재산에서 공제 등을 반영한 세금 계산 기준이므로, 아파트 자체의 상속 당시 평가액이나 취득가액과 같은 금액이라고 단정할 수 없습니다. 상속받은 자산을 나중에 양도하는 경우 취득가액은 원칙적으로 상속 당시 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 금액을 기준으로 검토하므로, 상속세 신고서의 아파트별 평가액·상속재산명세를 확인해야 합니다. 취득세 6,512,000원을 납부했다는 사실만으로 양도소득세상 취득가액이 정해지는 것도 아닙니다.

따라서 지금 주신 정보로는 증여세액이나 증여자의 부담부증여분 양도소득세액을 확정할 수 없습니다. 특히 상속 당시 과세표준이 아니라 아파트의 상속 당시 평가액, 증여일 현재 아파트 평가액, 자녀의 실제 채무 인수 여부, 과거 증여 내역 등이 세액 판단에 필요합니다. 증여세 신고는 원칙적으로 증여받은 달의 말일부터 3개월 이내에 해야 합니다.