공동상속주택의 소수지분자가 일반주택을 양도할 때 일시적 2주택 비과세 적용이 가능한가요?

공동상속주택의 소수지분만 보유하고 일반주택을 양도하는 경우에는, 요건을 충족하면 그 상속주택 지분을 주택 수에서 제외해 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 이는 통상적인 ‘일시적 2주택’ 특례와는 다른 공동상속주택 특례입니다.

「소득세법 시행령」 제155조제3항에 따라 공동상속주택 외의 다른 주택을 양도할 때 공동상속주택은 원칙적으로 해당 상속인의 주택으로 보지 않습니다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인은 공동상속주택을 소유한 것으로 봅니다. 지분이 가장 큰 상속인이 둘 이상이면 그중 해당 주택에 거주하는 사람, 거주자가 없거나 해당되지 않는 경우에는 가장 나이가 많은 사람을 소유자로 판정합니다.

따라서 다음을 확인하셔야 합니다.

• 양도하는 주택이 공동상속주택이 아니라 그 밖의 일반주택이어야 합니다.
• 본인이 공동상속주택의 최대 지분자가 아니어야 합니다. 지분 판정은 원칙적으로 상속개시일 당시를 기준으로 하므로, 상속 후 지분이 바뀌었더라도 상속개시일의 지분과 소유자 판정이 중요합니다.
• 피상속인이 상속 당시 여러 주택을 보유했다면, 특례 대상은 피상속인의 소유기간·거주기간 등을 따져 정해지는 선순위 상속주택에 한정될 수 있습니다.
• 일반주택 자체도 양도일 현재 「소득세법 시행령」 제154조제1항의 비과세 요건을 충족해야 합니다. 일반적으로 국내 1주택으로 보유기간이 2년 이상이어야 하며, 취득 당시 조정대상지역 주택은 거주요건이 추가될 수 있습니다.

반대로 본인이 최대 지분자로 판정되면 공동상속주택 지분을 주택 수에 포함할 수 있어, 제155조제3항만으로는 비과세를 적용하기 어렵습니다. 다만 그 경우에도 별도의 일시적 2주택 특례가 가능한지는 신규주택 취득 시점과 종전주택 양도 시점 등 제155조제1항의 요건을 따로 검토해야 합니다. 공동상속주택 소수지분 특례 자체에는 일반적으로 ‘상속 후 몇 년 안에 양도해야 한다’는 기한이 제시되어 있지 않습니다.