수용 보상금에서 토지 보상액과 건물 보상액은 각각 어떻게 구분하나요?

수용 보상액은 원칙적으로 토지와 그 위의 건축물·시설물을 각각 평가해 구분합니다. 다만 건축물 등이 토지와 함께 거래되는 사례나 관행이 있는 경우에는 예외적으로 일괄 평가할 수 있습니다.

토지 보상액

토지는 공시지가를 기준으로 하되, 가격시점까지의 토지이용계획, 공익사업으로 인한 지가변동의 배제, 일반적인 지가변동률과 위치·형상·환경·이용상황 등을 고려해 적정가격을 산정합니다. 보상액은 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 따른 객관적 상황을 기준으로 하므로, 일시적인 이용상황이나 소유자의 주관적 가치, 특별한 용도로 쓸 계획은 반영하지 않습니다.

예를 들어 토지 위에 건물이 있어도 토지 가격은 원칙적으로 건축물이 없는 상태를 전제로 평가하고, 건물 가액은 별도로 평가합니다. 다만 공익사업 때문에 직접 용도지역 등이 바뀐 경우에는 그 변경으로 생긴 가격 상승을 보상평가에 반영하지 않는 등 예외가 있을 수 있습니다.

건물·시설물 보상액

건축물·입목·공작물 등 토지에 정착한 물건은 원칙적으로 이전에 필요한 비용으로 보상합니다. 다만 이전이 어렵거나 이전하면 종래 목적대로 사용할 수 없게 되는 경우, 이전비가 물건 가격보다 큰 경우, 사업시행자가 사업에 직접 쓸 목적으로 취득하는 경우에는 물건의 가격으로 보상합니다. 따라서 보상명세서에서 건물 보상액이 이전비인지 취득가격인지도 확인하셔야 합니다.

실제로 금액을 확인하는 방법

1. 보상계획·토지조서·물건조서에서 토지와 건축물·시설물이 각각 어떤 항목으로 조사됐는지 확인합니다.
2. 감정평가서에서 토지 평가와 건축물 등 평가가 따로 기재됐는지, 건물은 이전비 또는 물건 가격 중 어떤 방식으로 산정됐는지 확인합니다.
3. 항목이 합쳐져 있거나 명칭이 불분명하면 산정내역과 평가 근거를 사업시행자에게 요청해 대조합니다. 보상액 산정은 원칙적으로 감정평가법인등의 평가액을 기준으로 합니다.

다만 보상계약서에 적힌 항목명만으로 실제 대가의 성격이 확정되는 것은 아닙니다. 특히 토지에 붙어 있는 포장·관정·담장 등은 물건의 성격과 평가 방식에 따라 구분이 달라질 수 있으므로, 물건조서와 감정평가서의 기재를 함께 보셔야 합니다.