가등기 담보 부동산에서 채무보다 부동산 가치가 더 큰 경우 양도가액은 어떻게 정하나요?

담보 부동산의 가치가 채무액보다 크다면, 양도가액을 채무액만으로 정한다고 단정하기 어렵고, 부동산을 채무 변제에 충당한 실제 정산 내용이 기준입니다. 특히 부동산 가액이 채무액을 넘는 부분을 채권자가 채무자에게 청산금으로 지급했거나 지급하기로 정산했다면, 그 금액까지 포함해 실제 대가를 살펴야 합니다.

가등기담보 후 본등기를 마쳤더라도, 담보 목적의 본등기만으로 양도가액이 자동 결정되는 것은 아닙니다. 채무불이행으로 소유권이 확정적으로 이전되어 채무 변제에 충당된 경우 양도에 해당할 수 있으며, 담보 부동산을 평가한 뒤 그 가액을 채무에 충당하고 남는 금액을 돌려주는 정산이 있었는지가 중요합니다. 정산절차를 마치지 않았다면 본등기만으로 채무가 전부 변제되었다거나 양도가액이 채무액으로 확정됐다고 보기 어려울 수 있습니다.

예를 들어 부동산 평가액이 채무 잔액보다 큰 경우에는, 평가액 중 채무에 충당된 금액과 채무자에게 지급할 청산금의 합계 및 실제 정산 결과를 확인해야 합니다. 청산금이 지급되지 않았다고 해서 곧바로 양도가액을 채무액으로 볼 수 있는지는 담보계약, 평가자료, 정산 통지와 실제 채무 소멸 내역에 따라 달라집니다. 채권최고액은 담보 한도일 수 있으므로, 그 금액 자체를 양도가액으로 확정하는 근거로 삼기는 어렵습니다.

양도가액은 원칙적으로 실제 거래가액에 따라 판단하고, 그 가액을 실지거래가액으로 산정하면 취득가액도 같은 기준으로 계산합니다(소득세법 제100조제1항). 실지거래가액을 자료로 확인할 수 없는 경우에는 법령상 추계 결정이 문제 될 수 있습니다(소득세법 제114조제7항).

실무상 본등기 당시의 담보 부동산 평가자료, 채무 원금·이자 등 잔액 계산서, 청산금 지급 또는 통지 자료, 채무 소멸 확인서와 계약서를 함께 대조해 정산액을 확인하시는 것이 좋습니다. 정산 여부나 부동산 평가액에 다툼이 있는 경우에는 법률상 담보 실행·청산 문제와 세법상 양도가액 판단을 나누어 검토할 필요가 있습니다.