주택임대 공동사업 시 사업소득금액 계산 특례 적용을 위한 수입금액 2천만원 기준이 공동사업장 전체 금액인가요, 아니면 분배비율로 안분한 후의 금액인가요?

분리과세 주택임대소득의 2천만원 기준은 공동사업장 전체 수입금액이 아니라, 공동사업자의 손익분배비율로 나눈 뒤 각 개인별로 합산한 주택임대수입금액 기준입니다.

소득세법 시행령 제8조의2제6항은 공동사업장에서 생긴 주택임대수입금액을 손익분배비율에 따라 공동사업자에게 나누고, 그 금액을 각 사업자의 주택임대수입금액에 합산하도록 정하고 있습니다. 소득세법 제14조제3항제7호의 2천만원 기준은 이처럼 각 사업자에게 귀속되는 수입금액을 기준으로 판단합니다.

따라서 판정은 사업자(개인) 단위입니다. 공동사업장의 전체 임대수입이 2천만원을 넘더라도 각 공동사업자에게 배분된 금액과 그 사람의 다른 주택임대수입금액을 합한 금액이 2천만원 이하라면, 수입금액 기준은 충족할 수 있습니다. 반대로 공동사업장 전체 수입이 2천만원 이하더라도, 특정 공동사업자에게 배분된 금액에 그 사람의 다른 주택임대수입을 더해 2천만원을 초과하면 그 사람은 이 기준을 충족하지 못합니다.

예를 들어 공동사업장 수입금액이 3천만원이고 손익분배비율이 각각 50%라면, 각자의 배분액은 1천5백만원입니다. 다른 주택임대수입이 없다면 각자 기준금액 이하이고, 다른 임대수입이 있다면 각자 배분액에 더해 따로 판단합니다.

다만 2천만원 이하라는 사실만으로 특례 적용이 확정되는 것은 아닙니다. 해당 과세기간의 주택임대수입금액 기준을 충족해야 하며, 등록임대주택 특례 등 다른 계산 요건은 별도로 적용됩니다. 공동사업장에서 소득금액을 계산한 뒤 손익분배비율에 따라 각 공동사업자에게 배분하는 것과, 2천만원 기준을 판정하는 것은 구분해서 보셔야 합니다.