임대인이 개인사업자가 아닌 자연인인 경우, 법인사업자 임차인은 세금계산서를 발급받지 않아도 되나요?

임대인이 실제로 사업자가 아닌 개인이고 세금계산서 발급의무가 없는 거래라면, 법인 임차인도 세금계산서를 받아야 하는 것은 아닙니다. 다만 임대인이 개인이라는 이유만으로 발급의무가 없어지는 것은 아니며, 실제 임대업을 사업으로 하는지와 임대 대상·거래의 성격을 봐야 합니다.

부가가치세법상 세금계산서는 원칙적으로 과세 재화·용역을 공급하는 사업자가 발급합니다. 법인사업자인 임차인이라는 사실만으로 자연인 임대인에게 세금계산서 발급의무가 생기지는 않습니다. 반대로 임대인이 개인 명의로 부동산 임대업을 하는 사업자라면, 사업자등록 여부와 과세유형을 확인해야 합니다. 사업자등록이 없더라도 실제로 사업에 해당하는 임대라면 등록·신고 의무가 문제될 수 있으므로, 단순히 ‘자연인’이라고 단정하기는 어렵습니다.

주택 임대처럼 부가가치세 면세인 거래라면 세금계산서 발급 대상이 아닙니다. 상가 등 과세 임대인데 임대인이 사업자가 아니라고 주장하거나 사업자등록이 없다면, 계약서상 임대 목적물과 임대 형태를 확인해 실제 사업자에 해당하는지 따져야 합니다. 임차인이 세금계산서를 받지 못했다는 이유만으로 임의로 세금계산서를 만들어 매입세액을 공제할 수는 없습니다.

매입자발행세금계산서 제도도 모든 개인 임대인에게 적용되는 것은 아닙니다. 공급자가 세금계산서 발급의무가 있는 사업자인데도 발급하지 않은 경우에, 매입자가 관할 세무서장의 거래사실 확인을 받아 발행하는 제도입니다. 거래 증빙을 갖춰 신청해야 하며, 신청기한은 해당 공급시기가 속한 과세기간 종료일부터 1년 이내입니다. 이 규정은 2021년 7월 1일 전에 공급받은 거래에는 종전 규정이 적용되므로 공급일도 확인해야 합니다.

따라서 임대차계약서와 임대료 지급내역을 보관하고, 임대 목적물이 주택인지 상가인지 및 임대인이 실제 임대사업자인지를 먼저 구분하시는 것이 좋습니다. 개인 임대인이 발급의무가 없는 경우라면 매입자발행세금계산서로 대신할 수 없고, 발급의무가 있는 사업자인데 거부한 경우에만 해당 제도를 검토할 수 있습니다.