아파트 분양권과 입주권의 증여재산 평가방법은 어떻게 다른가요?

아파트 분양권과 조합원입주권은 모두 증여일 현재의 시가가 우선이지만, 시가를 산정하기 어려워 보충적 평가방법을 적용할 때 입주권은 조합원 권리가액을 포함한다는 점이 다릅니다.

「상속세 및 증여세법」 제60조에 따라 증여재산은 증여일 현재의 시가로 평가합니다. 해당 권리의 거래가액 등 시가를 확인하기 어려운 경우에는 제61조제3항과 시행령 제51조제2항에 따라 평가합니다.

• 분양권: 평가기준일까지 실제 납입한 계약금·중도금 등과 증여일 현재의 프리미엄 상당액을 합산합니다.
• 조합원입주권: 관리처분계획을 기준으로 산정한 조합원 권리가액에 평가기준일까지 납입한 계약금·중도금 등을 더하고, 증여일 현재의 프리미엄 상당액을 합산합니다.

따라서 분양권은 통상 분양대금 납입액과 프리미엄이 중심이고, 입주권은 여기에 재개발·재건축에서 산정된 조합원 권리가액이 추가로 반영됩니다. 입주권의 권리가액은 관리처분계획을 기준으로 확인해야 하므로, 단순히 지금까지 낸 분담금만 합산해 평가하면 부족할 수 있습니다.

다만 두 권리 모두 보충적 평가액이 항상 신고가액이 되는 것은 아닙니다. 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지의 기간에 해당 권리의 거래 등으로 시가를 확인할 수 있으면 시가가 우선 적용될 수 있습니다. 해당 권리에 소득세법 시행령 제165조제8항제3호에 따른 가액이 있는 경우에는 시행령상 예외에 따라 그 가액으로 평가합니다.

실제 신고액을 정할 때는 증여일, 증여일까지 납입한 금액, 증여일 현재 프리미엄, 입주권의 관리처분계획상 권리가액, 평가기간 중 거래사례를 구분해 확인하셔야 합니다. 특히 입주권은 관리처분계획에 따른 권리가액 자료와 추가 납입 내역을 함께 검토하는 것이 중요합니다.